农村住房调研报告（精选6篇）
农村住房调研报告 第1篇
建设新农村 加速奔小康----农村住房调查报告
摘要：
2009年7月，我们迎来了大学里的第一个暑假。如何利用好暑假，也是我们大学生的必修课。因此，我们土木工程系利用了短学期组织了实践活动，我们土木0801第二小分队的活动名为“农村住房调查”，意在让同学们通过收集资料，对农村住房状况有一个大致的了解，为未来专业学习打下感性的基础，切身的体验。
我的家乡是浙江省丽水市，本市位于浙江省的西南部、浙闽两省的结合处，经济发展相对于浙江省的其他市要有所靠后，但是丽水是个历史悠久、资源丰富、山清水秀的天然大氧吧，是个修身养息的好去处。
此次调查，是我单独进行的，观察了丽水市莲都区近郊的黄泥敦村，使用问卷调查的形式了解了该村的大体住房状况以及环境、生活状况。
关键词：实践 农村住房 环境卫生 生活条件
大学生暑期社会实践作为促进大学生素质教育,加强和改进青年学生思想政治工作，引导学生健康成长成才的重要举措，作为培养和提高学生实践、创新和专业培养能力的重要途径，一直来深受学校党委的高度重视。今年，土木系领导组织安排我们土木专业的大一学生进行农村住房调查的暑期实践活动，使同学们对农村住房有所了解，对未来的专业知识的学习有所帮助。紧密结合土木专业的同时，更让同学们对农村建筑，建设新农村等有所关注。通过对农民进行问卷调查，锻炼了同学们的交流能力，又使广大学生加深了对社会、农村、群众的了解。
一、农村基本情况该村位于丽水市莲都区东郊的火车站附近。据该村村民介绍，进入90年代后，交通便利多了，近郊的农村随着市区的发展也渐渐的发展起来，村民许多都去了市区打工赚钱，农产品的销量也逐渐好起来，一些村民将祖先那留传下的土房子拆除，建起来新房。先富带动后富，一些发家致富的村民调动了其他村民，开始种植越来越多的水果蔬菜，越来越多的人到城里工作。村里的人们渐渐都富裕了，土房子越来越少，取代它的是一幢幢崭新的楼房。而今，绝大部分村民都住上了舒适的房子，但是还是有很少一部分村民存在住房困难的问题。
二、房屋状况
走进村落，首先观察到房屋分布非常整齐，主干道两边各分部房屋，户与户之间的前后间隔大约为5~7米。每户人家的房子都是三层楼的，很少看见有两层的住户。通过走访调查，了解到一般农村一户人家都是4口人，有的孩子多的也有5、6个人住一户的。
据了解，该村大部分房屋是建于大约20年前的，由于那时候物价并不是很高，所以200㎡以上的房屋造价也不过是17000元到20000元之间，一些装修材料好的也就20000多。那时建成的房屋都是经过设计的，有的村民说设
计过的房子住起来安心且舒服，的确如此，有几户人家连顶层漏水都罕见。70%的住户的住房是全屋装修的，他们住房的外墙大多数用的是瓷砖，但是也有少数是马赛克和瓷砖同时使用，还有及少数是用砖。另外30%的住户外墙并没有经过特殊的装修，只是用水泥。大部分的住户卫生间和室内地板均用瓷砖，根据他们所说的，瓷砖清洁起来比较方便，而且价格也不是很高，但也有一小部分的住户用的是水泥地。过去，他们在修建的过程中，房屋楼板材料均用预制板，且房屋层高大多数用户都设计为3.2m，每家每户都拥有两个或者三个厕所，方便家庭成员的使用。
三、农村居住的环境 “干净整洁的村道，错落有致的房舍”，这是走进黄泥敦村的第一印象，经过走访调查，发现村民处理垃圾的意识还是比较强的。2003年以来，该村进行垃圾集中处理，要求村民将生活垃圾倒在垃圾桶里。但那时很多人不习惯用垃圾桶，他们习惯于将垃圾倾倒在自留地或是河边，有的村民甚至把垃圾扫到路上。为此，该村按照热爱家乡、尊老爱幼、遵纪守法、文明诚信、创业致富、家邻和睦、生态绿化、勤俭节约、乐于奉献、卫生整洁十项要求，修改完善了《村规民约》，并将村民中存在的陋习搬上广播进行曝光，让村民在收听中提高文明意识，改变村民的思想，渐渐地，垃圾桶里满起来了。垃圾桶越来越满，带来的是村庄变得干净而整洁了。以前的黄泥敦，被形容为“屋内现代化，屋外脏乱差”，村民卫生意识极差，垃圾到处扔，污水随地流，村庄环境极为恶劣。而今，黄泥敦村发生了脱胎换骨的变化，道路两边整齐有序，村民房前屋后干净整洁。眼下，“干净整洁”已成为黄泥敦村民心目中衡量家庭文明的标准之一。
四、关于新农村建设据新华社国家环保总局2006年10月26日发布《国家农村小康环保行动计划》，提出我国将在2010年初步解决并改善农村环境问题。
《行动计划》说，我国将在2010年初步解决农村环境“脏、乱、差”问题，农村地区工业企业污染防治取得阶段性成效，农村饮用水环境得到改善，规模化畜禽养殖污染得到基本控制，新增一批有机食品生产基地，生态示范创建活动全面展开，农村环境监管能力得到加强，公众环保意识进一步提高，农村环境得到初步改善。
我市坚持正确发挥政府和市场的作用，政府制定住房规划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决，坚持加强对房地产市场的调控和监管，促进房产业的持续发展。健全廉租房制度，加快廉租房建设，增加中低价位，中小型普通商品房供应，建立多渠道投资融资机制，综合运用税收，信贷，土地等手段，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨，加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众的住房安全问题。
由此可见，和谐社会的构建需要各个部门，每个公民的共同努力。所以我认为，一定要坚定不移地坚持我们原有的方针政策，总结经验、纠正不足，除此之外，我想还需要做到以下几个方面：1.教育方面，一定要继续提高农村办学质量，努力培养出德智体全面发展的高素质人才；2.在医疗方面，相关部门应多组织村民，居民体检，开展传染病的宣传防治工作；3.在收入方面，需要为百姓提供多方面的收入渠道，特别是需要扩大农产品市场，为农民增收创造更为便利的条件，也为缓解就业压力起到一定作用。4.在社会保障方面，要坚持实行广覆盖，保基本，多层次，可持续的方针。健全的社会保障体系，是人民生活的“安全空间”，是社会运行的“稳定器”和收入分配的“调节器”，直接关系到经济社会的发展，一定要更加重视、强化这项工作。5.在住房方面，要尽快解决贫困户的住房困难问题，在合理利用土地的基础上，使危房住户尽快新搬入新建住宅。必须坚定不移地推进住房改革和建设，抓紧建立科学，合理的住房保障体系。
新农村建设任重道远，我们在思想认识上要有长期打算，在发展规划上要有长远眼光，在产业发展上要有长期考虑，在制定目标上要把握关键，在工作开展上要有重点，同时通过全民动员、城乡互动、各职能部门上下联动的方式，共同促进我市新农村建设又好又快地发展。
参考文献：《都市快报》、丽水信息港篇二：关于农村住房建设的调查报告
关于农村住房建设的调查报告
学号：*** 调查人：*** 指导老师：***时间：2013年10月02日——2013年10月03日地点：***正文：【关键字】
农村;住房;问题;工作根据政治理论课程的要求，我利用国庆假期，选择自己的家乡，开展了以“农村住房建设”为主题的社会实践调查活动。
首先，简要介绍一下家乡的基本情况。我的家乡位于***。根据党中央提出的要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，扎实推进社会主义新农村建设1，家乡的整体面貌有了较大地改善，但在建设新农村的过程中也存在着很多问题。房屋是村民居住和进行日常活动的基本场所，有了钱，首先要盖房，是中国农民的传统。住房在中国农民的心中有着较重的地位，因而在新农村建设中，正确地解决住房建设问题是重中之重。
农村住房建设中的问题：
一、村庄布局相对散乱，旧村面貌有待改善。目前，农
村住宅由于分散建设，没有形
成一个整体的村庄形象。村庄
四周新房林立，村内破破烂烂，布局散乱，形成了“空心村”。
旧村、空心村布局混乱，道路
不畅，配套缺乏，卫生较差，与新农村建设极不相称。新农
村建设面临着“年年建新房，年年不见新农村”的尴尬局面。
二、农民正常建房需求量大，建房用地得不到保证。近年来为加快城乡一体化建设，对农村私人建房用地从严审批，而相应配套政策却未及时跟上，导致一些符合建房条件的住房困难户无法申请宅基地建房。而这些农户当中许多又属于无实力到集镇和城区购房，迫于无奈在本来应该拆除整理复耕的旧村庄内，再次进行翻建加层，甚至未批先建，给村庄建设和宅基地整理复耕工作带来极大的被1 《十一五规划纲要建议》1 / 4动。
三、违章建筑势头难控，“一户两宅”情况普遍。近年来，虽然政府相关部门加大了农村宅基地和农村建房的管理力度，但农民建房违法用地和违法建设现象仍十分突出。部分农民违章搭建、扩建、翻建房屋，企盼在今后旧村改造、征地拆迁中得到更多的补偿，从而使得违章建筑越来越多。同时，农村建新不拆旧的情况十分普遍，部分农民建了新房不拆旧房。
四、农村建房用地困难，新农村配套设施跟不上。在新农村规划点集中建造村民住宅，必然涉及农户之间宅基地调剂问题。由于群众“恋土”心态较为严重，村民补偿要求高等因素的存在，使得村民之间难以达成调剂共识，导致土地征用、调剂难以实施，农民建房无法供地，无形中加大了村民建房的难度。部分村民借土地征用之机，对拆迁安置提出过分要求，不给满足就不让征地，阻碍建设，也是导致农村建房用地困难的一个重要原因。新农村的建设需要大量资金做好路、排、水、电等农村基础设施和公共服务设施，建房后基础设施配套不及时，提供配套后相应设施不完善或档次不高，这也一定程度上影响到农民进入新农村生活的意愿。
根据调查成果，结合老师的指导，我认为，农村住房建设作为加快新型城市化的重要载体，多层次推进农村住房集聚建设和农村人口集中居住的同时，应不断完善相关体系、机制。特别是要加快完成以下五方面的工作：
一是鼓励村庄整理，优化资源利用。加快改造步伐，允许以房屋置换土地，获取建房指标，加大宅基地整理力度，盘活闲置建设用地。土地整理后增加的农用地要全部用于农民建房，把节约出来的土地收益主要用于农民社保和小区配套、物业管理资金以及发展壮大村集体经济。
二是科学合理分配建房指标，加大帮扶力度。用地指标分配，优先考虑并保证一定比例的指标用于农民住宅建设，切实解决农民住宅建设难。对无力建房的困难户、危房户，可通过村集体统一调剂农户新建住宅后闲置的部分旧房，安置一批无力建房的无房户、危房户，确保其居住安全。
三是统筹协调，突破农民
住宅建设的规划制约。要在现
有村庄规划的基础上，进一步
优化村庄规划点布局。坚持长
期性原则，为农村住房改造建
设和其他建设预留发展空间。
坚持尊重农民意愿原则，统筹
考虑农村生产生活需要和公共
服务配套，方便群众的生活。
在规划中要充分考虑老年人公
寓的建设。坚持同步规划原则，在编制农村新社区布点规划的同时，抓好旧村改造利用规划和宅基地整理复垦规划，使新村建设、旧村改造和宅基地复垦工作得以统筹有序推进。坚持节约用地原则，严格执行有关政策法规，村庄规划尽量不占或少占耕地，努力实现农村住房建设新增用地与建设用地复垦土地总量平衡。
/ 4四是打造平安工程。坚持“凭图施工、内行人建房、凭合同审批”的工作要求，加强农村建筑工匠的培训、加强施工队伍和施工环节管理，将规划区农民住宅建设管理从土地使用审批、登记延伸到建筑施工管理。加强农民建房法律法规政策宣传，引导农民科学建房，提高农村房屋防灾能力。建立健全农村建筑安全、工程质量监管的长效机制，加强对村镇建筑工匠的培训和资质管理，推行建筑许可证制度，坚持有图施工、持证上岗、按图施工，保证农民住宅建设的安全与质量。
五是加大建设社会主义新农村的民主及法律监督作用。避免打着新农村建设的旗号，侵犯农民的切身利益和破坏土地资源。依托旧村落的现有规模进行改造，因地制宜，不搞一刀切的发展模式。在新农村建设的过程中，对于那些利用新农村建设政策，破坏土地资源，大搞房地产开发的政府部门和其他人员，坚决给以严厉的打击。确保党的农村经济改革路线顺利的进行下去。
最后，国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。2 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。新农村住房建设问题的背后是深植于中国农村的土地问题。在新农村的建设过程中，切实贯彻相关法律法规，坚持党的农村经济改革路线，有利于改善农村基础设施，提升农村建设水平；有利于优化农村土地资源配置，为城乡建设发展赢得空间；有利于改善群众居住条件，提高群众生活品质，实现农村跨越式发展。
参考文献：[1] 中国法制出版社.中华人民共和国土地管理法（案例应用版）[m].中国法制出版社, 2009.[2] 江华, 杨秀琴.农村集体建设用地流转[m].北京:中国经济出版社, 2011.[3] 韩俊.中国农村土地问题调查[m].上海:上海远东出版社, 2009.[4] 马艳敏.农村住房改造建设调研报告[r/ol].[2013-11-9].附：实践日志
关于农村住房建设调查的实践日志2 《中华人民共和国土地管理法》第三十一条3 / 44 / 4签名：篇三：农村住房调研报告(报纸发表)【学习实践活动调研材料】
酒泉市农村住房现状及发展对策
市房地产管理局局长 史 勇
(2009年4月5日)农村住房建设是农村经济社会发展最直观的反映，也是
农民生活水平、生活质量最集中的体现。加快农村住房建设和改造是全面实现小康、促进城乡经济一体化的重要内容和切入点，是促进农村社会主义精神文明建设、实现城乡经济协调发展的重要举措，也是提升城市整体发展能力和综合经济实力的迫切要求。长期以来我市农村房屋建设和管理处于盲目无序状态，在当前全市深入开展学习实践科学发展观之际，破解农村住房建设和管理困境、探索和建立新形势下农村房屋管理的体制和机制、推动农村各项建设和管理纳入法制化和科学化轨道显得尤为突出和重要。
一、我市农村住房现状与特点
近年来，我市以新农村小康住宅示范点建设为龙头，大
力实施农村危旧房改造工程，着力改善农村居住条件，取得了较好成效。
1、人均住房面积明显上升。目前，我市大多数农村群
众住房较为宽敞，基本上达到了“住有所居”的目标。全市农村现有住房2798.11万平方米，户均住房面积174.77平方米，人均住房面积达到46.78平方米，部分乡（镇）超过50平方米，比2003年增加近10平方米。
2、建设改造速度加快。2003年，我市全面启动新农村
建设以来，先后建成敦煌南湖乡、肃州上坝镇、玉门花海镇、金塔鼎新镇、瓜州环城乡等一批样式美观、结构坚固、抗灾性能好的小康住宅示范点工程，农村住房条件发生了显著变化。6年来，全市新建改建农村住房4万户，其中新建2.8万套，占总农户的19%。全市砖木砖混结构的住房比重达到了33%，比2003年提高了16个百分点。小康示范村农户砖木、砖混结构住房比重达到63%。
3、居住环境明显改善。近年来，我市以新农村建设、集镇建设和“村村通”道路建设为载体，通过饮水工程建设、沼气推广使用、厕所圈舍改造、垃圾集中处理等基础设施的逐步完善，使农村旧貌换新颜，逐步改善了农村群众的居住环境和生活质量。全市农村公路通达率达到99%，居民点硬化率达到80.3%，有线电视入户率达到97%，太阳能热水器用户突破2万户，沼气用户达到1.6万座。
4、住房大多以方便民生为主。我市大多农民都以土地
耕作为主，其住房一般都与耕地相邻，村民间住房分布相对零散，主要以方便农业生产为前提。
二、农村住房存在的主要问题及原因
1、住房结构以砖土木、土坯房为主，抵御自然灾害的能力差。我市农村砖土木、土坯房的比例占农村住房总面积的67.42%。该部分房屋建筑标准低、使用年限长、维修不到位，存在严重的安全因隐患，防灾、抗灾能力极差。“5.12”汶川地震给我们敲响了警钟，有资料显示，80％的地震发生在农村地区，地震死亡人数90％也在农村。一旦发生地震，这部分房屋就会大量倒塌，给农民群众的生命财产安全带来极大的威胁。
2、建房超标准占地，土地浪费严重。目前，国家实行
“一户一宅”的私人宅基地政策，农民大多各自修建庭院式住房，前房后圈，占地面积较多。虽然我市规定宅基地使用面积最多一户不超过0.5亩，但实际上农村超标建房、违章搭建现象十分严重，群众戏言“前有广场，后有操场”。这种现象不仅严重浪费了土地资源，而且还滋生了相互攀比的不良之风。
3、部分村庄布局不合理，村容村貌亟待改善。受地理
条件和传统风水观念等因素的影响，部分村庄房屋随地势而建，还有的在住宅的布局上论风水、讲朝向，有的村民建新房对上辈遗留下来的老宅舍不得拆除，致使村庄建设布局零乱乱、土地利用率低，严重影响和制约了农村整体居住质量的改善和提高。此外，受传统生产生活方式的影响，村民习
惯于把生活用房和生产用房合二为一，住房和畜禽圈舍建在一块，使大部分的村庄卫生条件无法改善，脏乱差现象严重。
4、使用功能不尽完善，配套设施不到位。长期以来，农村大多数建房是自己摸索着建，外观虽一次比一次好，一家比一家强，但住宅设计不合理、质量无保证、设施不配套等现状，致使房屋更新换代速度快，浪费严重。同时，道路、给排水、通讯等基础设施和教育、文化、卫生、医疗等公共事业建设滞后，配套性、共享性差，普遍不能适应农民群众日益提高的生活质量要求。
5、住房普遍没有规划设计，整体质量欠佳。目前，农
村修建住房一般都是凭借传统经验和建筑施工常识进行，整个建房过程缺乏科学的施工管理、抗震设计和工程质量认定。农民建房几乎都没有正规设计图纸，施工队伍大多是个体工匠组成，绝大多数没有经过技术培训，专业水平低，工艺落后，缺少必要的质量监督，加之部分农户建房用的是旧房子拆下的建筑材料，质量整体欠佳，抗灾能力较差。针对存在的问题，我认为主要有以下原因：
一是农村生产力水平相对落后，农民生产收入不高，经济支付能力有限，收入水平是制约农民改善居住条件的主要因素；二是因近年建材涨价，建筑费用不断提高，造成修建房屋成本高，农民无力承受；三是随着社会经济的发展，城市化进程加快，农村剩余劳动力不断向城市转移，农业人
口逐年减少，加之，农村自然条件较差，交通不便，部分有钱的农户不愿意在农村重新修建房屋；四是住房规划缺乏指导，在住房建设上仍沿袭祖辈传统模式，风俗习惯难改，攀比心理严重，贪大求阔，质量难以保证。
三、加快农村住房建设的几点建议
1、加强对农村住房建设的规划设计管理。在今后一段时期内，农民自建住房仍是农村住房建设和供给的主要模式。因此，要结合农村住房建设实际和当地自然环境，因地制宜、科学合理地编制乡（镇）、村住房建设规划，把农村建设纳入全市总体规划布局，统一规划管理，增强规划的科学性、指导性和严肃性。在具体操作中，针对农业生产和农民生活习性，在“节能、节地、节材、环保”的前提下，充分考虑现实需要、农民经济承受能力和农村未来发展趋势，使实用性和前瞻性有机结合。同时，要充分体现地域特色，把握建筑与环境、人文、地理的协调性，营造和提炼农村住宅的建筑美，提高农村住宅的艺术品位。
2、尽快出台农村住房建设配套政策措施。制订出台符合全市实际而且统一的农村房屋建设管理办法、质量监督和竣工验收管理办法，明确责任主体，建立健全监管机制。强化乡（镇）在农村房屋建设管理工作中的责任主体地位，明确政府有关职能部门和乡（镇）在农村房屋建设中的审批权限、管理责任和执法主体；建立考核验收机制，把农村房屋篇四：新农村建设调研报告
新农村建设调研报告
——新农村建设调研
一、调研目的建设“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村是党中央按照科学发展观作出的重大战略部署。为了进一步贯彻和落实《中共中央国务院关于进一步加强和改进大学生思想政治教育的意见》精神，积极投身到学习领会“八荣八耻”重要思想，树立和落实科学发展观，投身到和谐社会，社会主义新农村和节约型社会主义建设中，认真学习“三个代表”的重要思想。在此背景下我们对重庆市巴南区跳石镇圣灯山村新农村建设进行了一次调查。
二、具体情况统计
我们根据自填式问卷特点合理制作调查问卷，共发放调查问卷50份，回收问卷33份。调查内容包括：
个人一般情况，如：性别、年龄、家庭人口数、家庭劳动人口数；
家庭财政收支方面，如：家庭的年收入、收入的主要来源、家庭每年的食品支出、家庭支出的主要项目；
家庭设施方面，如：家里是否用上自来水、是否有电视；
村民对当地政府情况的相关反映，如：对村干部的满意度、村里选举是否民主、村里的党员能否代表农民的利益、反映农民的意见、村里的党员在实际行动中是否起带头作用、村里的村务收支状况是否公开；
村民参加的活动方面，如：村民是否加入了医疗保险、每年有机会参加科技人员或者相关专家的指导次数、村里有没有活动中心、每年参加村里举办活动的次数；
村民对政府开办活动的满意度及评价，如：村民对当地政府在农民增收上做出的努力的评价、对村级公路况满意度、对新型农村合作医疗住院报销情况满意度、对村的治安状况满意度、对指导或者培训的满意度、对活动中心的的评价；村民会对新农村建设从调查反馈的情况来看，（一）调研对象基本情况
所调查的人群男女性别比为22：11。
调查人群的平均年龄为50岁左右。从文化程度来看，人群总体的文化程度较低，在被调查人群中3/4的人具有初中以下文凭，其中４０岁以下人群受教育程度高于４０岁以上的人群。从婚姻状况来看，90%都已婚。
从职业状况来看，80%的调查者的职业都是务农。家庭平均人口为5人左右。
家庭劳动力人口平均3人左右。
家庭年收入平均4000左右。
（二）对新农村建设的了解情况
调查中的相关问题有4道小题，在此引用两道小题，分别用表格形式展示：
例：
1、您认为新农村建设除增收外还应从哪方面入手？
2、瞧，那小河环绕的村庄，那片片绿荫中的小洋房，那穿梭于村道中的小轿车„„这巨大的变化，在每一个细节，每一个角落，每一张笑脸中都充分体现。这是我对本村30户人家进行了一次调查，一起来看看我的调查结果吧：
一：马路宽了，汽车多了
走进村庄，再也不见泥泞的小路，取而代之的是宽阔的水泥马路伸到了家家户户门口。汽车也走进了寻常百姓人家。在被调查的家庭中，31%的家庭已买了车，26%的家庭已有了买车的打算，23%的家庭正在考驾照或者准备考驾照，只有20%的家庭还得继续使用自行车、电动车、摩托车等作为交通工具。
二：经济好了，新房多了
村庄里随处可见一幢幢“小洋楼”、“小别墅”，排列整齐，美观大方，里面的设施空调、彩电等一应俱全。听奶奶说这一带原来都是破破烂烂的矮平房，可现在已有63%的家庭住进了这样的新房子，11%的家庭正在买房，9%的家庭正在建房，只有17%的家庭暂时还不能住进新房。
三：生活好了，环境变了
以往农村给人的总体印象是“脏、乱、差”，然而今天村民们都开始重视环境的改善，村里成立了“保洁队”，垃圾集中处理，条条村道干干净净，以往的垃圾满地，随地大小便等现象再也看不到了。村绿化面积每年都在不断地增加。
四：更加重视知识了
原先的农民，似乎只知道整天劳作。而今天的农民，开始懂得知识对生活的重要性，在被调查的家庭中，文化程度都有了普遍的提高，几乎100%的家庭都非常重视孩子的教肓，21%的家庭把孩子送进了所谓”贵族学校”，70%的家庭为孩子准备了充足的学习工具，如电脑、学习机等。
五：风气大有改善过去因为穷，村里失窃现象时有发生，而且有不少是本村人所为。而去年一年只有九户人家被偷(据事后调查，全为外地人所为。)现在全村尊老爱幼，互帮互助等现象已蔚然成风.六：生活更有保障全村100%的村民参加了合作医疗保险，再也不用担心生病没钱医了。60岁以上的老人还可享受每月150元的养老金呢！
（四）农民对新农村建设的期望与要求
1、希望进一步加快农业产业化经营，提高农业综合效益。（1）推进农业产业化经营，是实现农业两个根本性转变的有效途径，是实现农业增效、农民增收和农业现代化的必由之路。希望各级在调整优化农业产业结构方面有更多扶持政策，以推动农村结构调整既要有量的扩张，更要抓质的提高。（2）希望加快对农业龙头企业培育发展。龙头企业是推进农业产业化的重要载体。而目前通元当地无一家农业龙头企业，整个海盐的农业企业也屈指可数，海盐希望各级部门能够出台更多的扶持政策，集中人力、财力，对有一定规模且科技含量高、牵动力大的龙头企业进行扶强扶壮，尽快培植起一批以主导产业和骨干农产品为基础原料的农产品加工企业，尽快改变目前这种“种菜无法卖，种粮无法加工”的局面。（3）希望着力推进农村专业经济组织建设，不断增强农业抗御市场风险能力。(4)希望大力发展“订单农业”，以促进农产品销售难的问题。
2、希望以农民增收为目标，抓好主导产业促进经济发展。只有发展富民产业，使农民增收致富有保障，才能支撑起真正意义上的新农村。据调查发现，65％的农民都迫切希望政府在产业发展方面应做好引导，在产业建设中积极发挥以点带面和典型辐射的带动作用，促进二、三产业的快速、健康发展，提高农民收入。
3、希望进一步加强村环境建设。目前道路硬化率仍然偏低，农民群众希望村级组织应从关心热点问题入手，发动农民，出资出力，解决村道路雨天泥泞、秋季尘飞的局面。目前农村河道常年淤塞，水质黑臭，不仅影响环境，而且影响居民生活，反映强烈。
4、希望加强对农业基础设施的投入力度。要求构筑政府在农村经济发展中的主导作用，发挥公共财政职能，调整财政支出结构，加大投入力度，使农村的基础设施更加完善。
5、希望各级在建设社会主义新农村要坚持两手抓。在落实财力投入的同时，希望各级党组织要加强对农民的思想政治工作和基层党的建设，培养农民创造新精神，通过创业改善自己生活，帮助困难群众致富，共同建设文明富裕和谐的社会主义新农村。
6、希望以新农村建设为依托，加强农民素质教育，培育新农民。三农问题的核心是提高农民素质。应依托产业发展对农民进行农业实用技术培训，面向市场为农民提供职业技能培训，使广大适龄农民成为具有较高科学文化素质和较强就业能力的新型农民。
7、希望以创建文明村为先导，塑造新风貌。应着力整治农村环境，植树造林，美化、净化村容村貌，尽快改变农村的脏乱差现象。同时，扎实开展文明村镇创建活动，改变农村的各种生活陋习，倡导健康、文明、科学的生活方式，创造一个农民群众安居乐业、物质文化生活丰富多彩、人与人和谐相处的良好环境。
8、希望加强基层带头人和村级领导班子建设。农村基层党组织是党在农村工作的基础，也是建设新农村的组织实施者。通过走访发现，农户希望加强农村基层党组织建设、创建好班子作为农村各项工作的龙头，通过强化农村基层党组织的战斗堡垒作用，提高农村干部的素质和能力，为加快新农村建设提供强有力的组织保障。
10、希望整顿农村药品市场，进一步加大新型合作医疗的减免力度，改善农村医疗卫生条件。提高医务工作人员的医疗和职业道德水平，加大对药品的监督管理，严禁假冒伪劣和过期药品在农村市场横行。控制药品价格，让农民能够看得起病，放心看病。
（五）当前新农村建设中存在的问题
1、建设宣传力度不够。虽然中央、省级媒体对新农村建设宣传力度较大，但是部分党员群众还没有真正认识到位。同时，由于不同类型的村，经济实力和地理位置不同，在新农村建设中又缺乏相应的建设标准，目标不明确，使具体操作中难以把握，在一定程度上影响了
各村新农村建设的进程和积极性。
2、在新农村建设的认识和实践中存在诸多问题与误区。一是个别单位存在着较为严重的“等、靠、要”思想。基层干部虽然对新农村建设20字方针很清楚，但是说起如何结合实际推进工作，不少人却表示要等上面布置；多数农民也没有把自己摆进去，表示“上面要干啥就干啥”。部分村干部认为提不提新农村建设，对抓建设促发展没有区别。二是一些干部对于新农村建设存在模糊认识，思想上希望立竿见影、早见实效，指望两三年工夫就能建成新农村，有的提出全部拆除现有住房，实现村民的整体搬迁，老百姓最担心的是“大拆大建，搞面子工程、形象工程”。
3、农业生产力水平有待提高。农业生产经营方式不适应市场化发展的需要，分散、小规模的粗放经营格局还没有得到根本改变，产业化水平不高，农业效益低下，市场竞争力不强，转变农业增长方式的任务还十分艰巨繁重。村级发展不平衡，各村差异较大。
4、农业增收压力大。农民增收既面临着农业内部受资源约束，增收潜力不大的压力，又面临着农业外部就业竞争加剧的巨大压力，提高农民、转移农民、致富农民的任务还十分艰巨繁重。
5、农村基础设施建设投入不足。免征农业税后，农村财政“缺口”大，农业生产条件改善投入严重不足，硬化、绿化、美化、净化、亮化等硬件基础设施建设资金短缺，村农田水利建设和土地治理很难开展，农业抗风险能力薄弱，制约着新农村建设的进程。
6、农村稳定工作亟待加强。随着城市化进程的不断加快，农村各种社会矛盾进一步凸现，群体性事件增多，加强社会治安综合治理，维护农村社会稳定，构建农村和谐社会的任务还十分艰巨繁重。
7、基层组织建设仍然薄弱。随着开发建设的逐步深入，农村基层党员、干部难以适应新时期农业和农村经济发展的新形势、新要求。一是带领群众致富本领不高。目前，农村干部科技文化素质偏低，对新时期农业发展出现的新情况、新问题束手无策，发展农村经济的能力不强，发展的路子不宽，工作方法不多，在群众“盼富”面前力不从心。二是工作作风不扎实。服务意识不强，缺乏对农村工作的热情和对农民群众的感情，做“撞钟和尚”、做“太平官”。三是村级集体经济相对薄弱。部分村集体经济收入微薄，仅能维持正常的办公费，因此村级组织作用无法发挥，村党组织及村委会的凝聚力、战斗力、号召力随之减弱。四是农民的法治意识淡薄。农村法制建设相对滞后，法律在调整和化解社会矛盾、维护公民合法权益过程中，未能发挥应有的作用，农村社会法治文化程度不高，在一定程度上影响了经济和各项社会事业的发展。
三、新农村建设的几点建议
1、夯实基层组织，奠定农村发展的组织保证
（1）抓好村级干部队伍建设。实施村级后备干部人才库工程，拓宽选人用人的渠道和范围，实行大范围、宽领域选拔村级干部
（2）加强一般党员教育。在党员教育中，一是在党员中广泛开展新农村建设带头人活动，并对活动中表现突出的给予表彰；二是实行党员责任区负责制，给每个党员划定一个责任区，明确党员在责任区的职责；三是建立党员帮扶制度。
2、推进现代农业建设，促进生产发展
生产发展是社会主义新农村的物质基础。只有生产发展了，农村经济壮大了，农民生活水平的提高、生活质量的改善才具有现实条件。农业生产发展，一是加快农村基础设施建设。加大公路建设投入，加强对村级公路的管护及绿化，确保道路无积水、坑洼，时时通畅无阻。有计划、有步骤地对农田水利设施进行维修整治，确保旱能灌、涝能排、人行便道到田间，不断增强农业抵抗自然灾害的能力；二是推进农业产业化进程。围绕市场需求，发挥主导产
业优势，大力发展以生态型无公害农产品为特色，优化品种品质。加大农业产业结构调整力度，通过典型示范、政策引导、科技带动等措施，大力发展种养殖业；三是大力发展农村二、三产业。充分利用现有农产品资源，在农副产品的加工增值上做文章，推进农副产品深加工，延伸农副产品产业链
3、拓宽农民增收渠道，促进生活宽裕
生活宽裕是社会主义新农村的具体体现。促进农民生活宽裕，就是要千方百计增加农民收入。一是引导农民调整农业产业结构。发展壮大农业专业合作经济组织，提高示范基地带动效果，促进农业结构调整到位；二是加强对农村非农产业发展的政策引导，促进农民家庭
二、加快第三产业发展，促进农村劳动力的优化配置；
4、加强精神文明建设，促进乡风文明
乡风文明是建设社会主义新农村的灵魂。促进乡风文明,必须加强农村文化阵地建设,丰富农民的精神文化生活。一是积极倡导文明新风，利用板报、宣传队等多种形式，宣传党的路线、方针、政策和各项法律、法规，让先进文化占领农村主阵地。二是加快发展农村教育事业，加大农民培训力度，大力培养有文化、懂技术、会经营的新型农民，提高农民的整体素质。三是建立健全乡风文明的评比奖励机制，引导农民遵纪守法、文明礼貌、诚实守信、勤劳致富、爱岗敬业。四是加强农村文化阵地建设,广泛开展思想道德、科技文化、法制教育、文明生活“四进农家”的活动，把健康文化建设融入到每家每户中，让农民真正受到文化的熏陶。五是加强科普工作，大力宣传科学知识、科学思想、科学精神、科学方法，形成崇尚科学文明、反对封建迷信的良好社会氛围。
四、调研结果从以上调查中发现祖国在日新月异的变化，我们新农村也在飞速发展!城乡差距正在缩小，相信在党和国家美好政策的指导下我们新农村的建设会更加完善，明天的新农村会更美好！篇五：关于某区农村住房集中建设的调研报告关于镇海区农村住房集中建设的调研报告
科学推进农村住房建设是我省统筹城乡发展、提升农民生活品质，推进城市化进程的重要抓手。近年来，镇海区按照城乡一体化和集约节约利用土地的要求，加快推进农村住房集中建设，取得了一定成效，具有借鉴意义。
一、镇海区农村住房集中建设的主要做法
根据宁波市委、市政府《关于积极稳妥地推进农村住房制度改革试点的实施意见》（甬政办发（2007）107号）和《关于推进农村住房制度改革和住房集中改建的意见》（甬党（2009）7号），镇海区制定出台了《镇海区农村新型居住区建设暂行办法》、《关于加快农村住房集中建设的实施意见》等配套政策，先后编制实施二轮《镇海区域村庄布局规划》方案，将区域村庄布局结构确定为“2016”形态，即在生态带内保留改造20个村民集居点，在城市规划建设用地及备用地上建设16个集中居住区。同时结合土地利用总体规划修编，深化和完善原有村庄建设性详规，做到“二规合一”，使规划落地。目前16个集中居住区，已有13个居住区完成建设规划编制，20个村民集居点中，清水湖等10个集居点已完成建设性规划编制。“2016”工程全部完成后，可节约土地400公顷。
根据不同村的具体情况和特点，镇海区在实践中摸索了几种不同建设模式。
1、整体拆建。对于城中村、园中村、城郊村和规划撤并拆迁村，主要实施拆旧建新，建设多层或高层住宅，实施社区化管理。如调研组实地考察的蛟川街道“银凤晓月”安置区，该项目是为适应舟山连岛大桥、宁波绕城高速公路等重点工程建设和城市化加快推进的需要建设的，按照城市社区标准规划，总投资10亿元、建筑面积30万㎡，安置15个自然村1070余户拆迁户和住房困难户，可节约用地122.66亩。
2、集中改建。针对居住比较分散、宅基地占地面积偏大、整理和开发具有一定潜力的规划保留村，主要是拆并整合空壳自然村、小型自然村，按照农村社区标准进行集中改建，鼓励建设多层住宅，因地制宜建设多户联排，严格控制单家独院，逐步实现人口集聚。如正在建设中的清水湖村民集居点，将村庄改造与宅基地整理相结合，探索成本价购新拆旧，实行集体土地住宅就地集中安置，把13个自然村逐步拆并整合为一个中心村，可节约土地100亩。
3、特色创建。针对一些具有历史文化内涵的村庄，注重传承历史文脉，挖掘和开发乡村自然和人文特色，巧借田园风光，塑造山水美景，建设具有地域文化特征和个性风格的特色乡村。如澥浦镇十七房村按照郑氏十七房景区开发建设需要，注重保护文化遗存和生态环境，实施既有多户联排、又有多层住宅的集居区建设，较好地解决了郑氏十七房建设拆迁户和住房困难户的住房安置和村庄迁建等问题。
二、农村住房集中建设的主要成效
调研发现，通过四年多的农村集中居住区（点）建设，镇海区新农村建设和城乡一体化工作取得了明显的成效。
1、农村环境面貌和农民居住条件有较大改善，群众建房难和居住环境差等问题得到初步解决。
2、土地节约集约利用成效显现。全区农村集中居住区人均用地控制在50-60平方米，村民集居点人均用地控制在90-110平方米，“2016”工程全部建成后，较好解决了农村宅基地粗放式利用和农民居住点布局分散、规模较小的问题。
3、公共服务条件提升。农村集中居住区一次规划，分期实施，建设标准参照城市居住小区标准，同时统筹考虑公共服务和社区管理工作，推进“一站式”基本公共服务，使农民过上“城里人”生活，农村新社区文明程度整体提高。
4、农民财产性收入大幅增长。农民拆建安置后，一套集体土地性质的旧房，可置换2—3套有完全产权的等面积新房，可增加财产100-200万元，使农户得到了实惠。
三、镇海区农村住房建设可供借鉴的经验
在全省各地农村住房建设推进中，不约而同碰到土地、资金等各类问题：一是土地、资金等要素制约。2011年是新一轮土地利用规划实施的第一年，用地供需矛盾突出，直接影响农村住房建设用地保障。同时，受国家宏观经济政策调控影响，融资难度不断加大。二是总体推进不平衡。区位条件好、项目带动型的集中居住区，推进较快；地域偏远、自筹平衡的项目，受资金影响推进积极性不高。
三是征地拆迁难度不断增大。部分区块无法实现“清零”目标，延缓了项目建设进度。针对工作中遇到的矛盾和问题，镇海区在解决“谁来建”、“地哪来”、“钱哪来”等方面的做法，具有操作性、可借鉴性。
1、要解决“谁来建”问题，需做到多方联动建设。镇海区在农村集中居住区（点）建设中，推进速度较快，主要得益于建立了镇（街道）、村和社会等多方力量共同推进的开发建设体制。一是以镇（街道）为主体实施开发建设。由各镇（街道）成立协调小组，负责本区域内农村集中居住区（点）建设，并成立农房集中建设投资公司，负责项目筹资、建设和管理。如九龙湖镇成立了投资开发公司，负责“九龙新天地”集中居住区项目开发建设，总投资7.47亿元，用地面积16.05万㎡，建筑面积29.38万㎡，两年内拆除勤山、河山、鸿岙桥3个自然村，拆迁安置农户877户，整理盘活宅基地239亩。二是以行政村为主体实施开发建设。需经区农村新型居住区建设指导协调小组办公室批准，如骆驼街道清水湖村集中居住点建设就采用这样模式。三是以社会力量为主体实施开发建设。吸引区内一些实力资金雄厚的企业参与农村集中居住区（点）建设，如庄市街道吸引镇海新城开发建设投资公司，开发建设建筑面积为36万㎡、总房数为2600套的锦绣曙光集中居住区，主要用于安置庄市区域内的农房集中改建拆迁户和新城各开发区块的拆迁户。
种方式落实农房集中建设所需土地，不断提高土地利用率。一是通过规划整合获得土地。在区域村庄布局规划调整和土地利用总体规划修编中，对集中居住区和村民集居点周边的零星土地进行合理归并和整合，为农房集中建设增加用地空间。二是通过土地改性生成土地。根据城市化发展的需要，适时通过变更部分产业用地的土地利用性质，由工业用地调整为农村集中居住区用地，为农房集中建设用地拓展了空间。三是通过政策倾斜优先供地。对农房集中建设项目用地，在土地用地指标分配中优先予以保障。
3、要解决“钱哪来”问题，需坚持多方投入，创新筹资模式。在农村集中居住区（点）建设中，需采取多种渠道，解决开发建设资金的来源问题。镇海区除通过银行融资渠道，还创造性地通过bt代建，解决融资问题。“bt”代建，即由企业全额投资建设，政府在未来几年内分期分批回购，并支付一定额度的利息。镇海区通过bt融资的农房“两改”资金已达12亿元，蛟川街道的古塘丽景、银凤晓月、丰颐家园3个农民集中居住区全采用这种模式，全部建成后可安置农户4000多户、10000多人。
农村住房建设的目的是形成城乡经济一体化发展新格局，住房建设后，各级政府还需重视农村社区建设、推进公共服务均等化和农民集居后续问题的研究，切实提高农民生活水平。
农村住房调研报告 第2篇
农村建房涉及千家万户，事关农村社会稳定和经济发展，历来是农民高度关注的焦点，也是政府行政管理的难点问题。当前，我县农村建房矛盾和问题日益凸显，为进一步规范管理，按照县委领导的安排，2014年7月下旬，调研组对全县农村住房建设管理情况进行了调研。现将调研情况报告如下：
一、基本情况
**县总面积807.64平方千米，其中山区、半山区占71.67%，坝区占15.69%，湖泊水面占12.37%；辖7个乡镇（街道）、72个行政村、345个自然村，434个村民小组；2013年末，全县总人口276718万，其中农业人口218316万，占78.9%；总户数99379户，其中农业户53732户，占54.1%。
住房是农民安居乐业的基础性条件，是与农民最直接、最现实、最迫切的利益息息相关的重要民生问题。改革开放特别是近二十年以来，随着我县经济的稳步发展，农民收入不断增加，农村新建住房数量大量增长，村庄呈快速无序扩张趋势，全县农村面貌发生了巨大而深刻的变化。据**县全国第二次土地调查成果显示，目前全县城镇村及工矿用地共占地
亩，占辖区土地总面积的 %，其中建制镇
亩，村庄
亩，人均居民点用地达
亩(约
平方米)，户均居民点用地达
亩(约
平方米)。
— 1 — 农村建房需求的快速增长，对政府行政管理提出了较高要求。一直以来，我县高度重视农村建房管理工作并采取了一系列管理措施，取得了一定成效。但受历史遗留原因和农村发展实际的限制，矛盾和问题仍较为突出。主要表现在以下几方面：
1.农民建房需要迫切，住房供需矛盾尖锐。农民群众生活水平不断提高，新建房屋改善居住条件的愿望更加强烈。特别是随着农村人口的增长及年龄构成的变化，上世纪80—90年代生育高峰出生的人口纷纷进入婚育年龄，农民对住房的刚性需求急剧增加。受村庄规划、土地利用总体规划、建设用地指标等因素制约，我县宅基地审批制度长期不顺畅，农民建房实际审批数量少，住房困难群众不断增多。据初步统计，全县农村住房困难户约
户，占全县总户数的 %。农村建房难问题已成为老百姓反映最强烈的问题，成为引发农村邻里矛盾纠纷和群众上访，影响农村社会和谐稳定的突出问题。
2.违法乱建难以遏制，耕地保护形势严峻。因土地执法力量薄弱、执法难度大，长期以来农村建房管控不严、执法不到位，不批就建、少批多占、私搭乱建、乱占乱围现象普遍存在。村民随意扩大建房面积，改变生产用房用途，村庄空场、道路等集体资产被侵占蚕食，违法占用耕地甚至基本农田建房时有发生。针对此情况，2012年底，县政府下发了《关于开展农村居民违法占地清理工作的通知》，对违法占地行为进行了集中清理。由于 — 2 — 本次清理强制拆除建筑为数较少，大多采取罚款处理，违法乱建行为未从根本上得到遏制，形势依然严峻。
3.村庄建设布局散乱，村容村貌普遍较差。农村农民建房随意性大，见缝插针，有的在原址拆旧建新，有的围绕原村庄周边扩张，有的沿道路、河流两侧蔓延，有的建在自家的自留地、承包地上。大量民房布局分散零乱，基础设施滞后，普遍存在道路不畅、污水乱排、电线乱拉、沟道不畅等问题，村容村貌、卫生状况堪忧，人居环境较差，这一情况在坝区农村尤其突出。此外，近年实施的农村危房改造工作，按规定只有在原址拆除重建方可兑现补助款，实施中难以整合，只能分散改造，一定程度上不利于村庄的统一规划建设。2013年4月，县住房和城乡建设局出台了《**县农村住房建设规划许可实施方案》，但因多方面原因，农户申领较少，实施效果并不理想。
4.宅基地闲臵浪费严重，空心村问题亟待整顿。由于缺乏规划，农村新建住宅大部分集中在村庄外围，形成村庄空心化。“一户一宅”规定难落实。宅基地审批后，虽与农户签订了批新交旧协议，但要等新房建好后方能拆除收回旧宅，新房的建成有一个时间周期，村组干部三年一换，缺乏有效监督，“批新交旧”落实不到位。调研中，有的村尽管与农户签订了批旧交新的协议书，并缴纳了保证金，但有的农户宁可不要保证金，也不退出旧宅。此外，由于审批宅基地的农户都是住房困难户，所退出的宅基地
— 3 — 面积小，分布散，权属复杂，可利用率不高。村庄空心化问题，导致农村大量旧宅闲臵浪费。按现有统计数据粗略估算，目前全县农村居民点达0.64亩(约427平方米)，按每户不得超过120平米标准，如全面进行空心村改造，全县农村居民点用地可整理出建设用地面积1600余公顷（24700余亩），约为上级下达我县2010—2020规划城乡建设用地指标572.27公顷的2.9倍。
二、存在的主要问题
（一）村庄规划整体长期滞后，农村建房无章可循。长期以来，我县规划工作存在着重城镇、重单一项目建设，轻农村、轻统筹发展的问题，村庄规划远滞后于农村发展实际。
1.村庄规划形同虚设。2012年以前，我县农村除少部分实施过地质灾害搬迁、新农村重点村等项目的自然村外，绝大多数村庄从未编制过村庄规划。根据省政府关于加强推进村庄规划工作的意见，2012年7月，我县编制完成了67个行政村的总体规划和327个自然村建设规划，从面上来看，实现了村庄规划全覆盖。但因本轮村庄规划资金投入较少，规划内容深度不够，多数规划只注重村庄整体区位划分，对地平、层高等住房建设等没作具体规划说明，规划的实用性、指导性不强。同时规划编制中基层干部和群众参与度不高，大部分规划内容不符合村庄实际情况，现实中无法实施。
2.不同规划互不衔接。本轮村庄规划编制，虽然之前与《土 — 4 — 地利用总体规划》作了衔接，但因受保护坝区耕地、建设山地城镇政策的影响，县国土局对土地利用总体规划的用地布局作了大的调整，导致编制的村庄规划与现行土地利用总体规划不相契合甚至存在矛盾。特别是部分村庄规划用地范围与土地利用总体规划预留建设用地布局不相吻合，有规划无土地、有土地无规划，无法办理建房审批手续。
3.规划资金严重缺乏。我县村庄规划长期滞后的根本原因在于缺乏规划资金。一直以来，村庄规划资金主要依靠村集体结余资金和部门扶持资金，以及依托一些项目的实施来解决，村组集体存在等、靠、要思想。目前，尽管全县农村干部群众的规划意识已有了较大提高，部分村进行村庄规划的愿望十分强烈。但因集体经济薄弱，部门扶持资金存在不确定性，且目前实施的美丽家园等项目下达资金时均未匹配规划等前期工作费用，村庄规划编制资金缺乏的问题仍未有效解决，成为制约新农村建设的一大难题，干部群众普遍反映强烈。从目前来看，编制一个有一定深度的村庄规划，费用约需10多万元。据此估算，要真正实现全县自然村村庄规划全覆盖，需投入资金近5000万元，财政资金压力巨大。
（二）宅基地审批制度难落实，建房用地难以保障。我县自1997年停止农村宅基地审批工作后，到1999—2004年，为解决宅基地供需矛盾，曾在部分村庄进行过小宗地拍卖，但未能从根
— 5 — 本上解决农村住房困难问题。2009年5月，我县出台了《农村宅基地审批管理办法（试行）》，标志着农村宅基地重新开通审批。但受诸多因素和条件制约，宅基地审批政策落实不畅，未得到全面实施。据统计，2011—2014年，全县批准宅基地到户的仅200户、面积2.3509公顷，获批对象全为因地质灾害搬迁、旧村改造等项目涉及的农户。我县农村宅基地审批工作未能实现常态化，除受规划因素制约个，主要有以下二个原因：
1.建房用地指标难解决。一是全县建设用地指标不足。在现行《**县土地利用总体规划（2010—2020）》，上级下达我县的规划城乡建设用地指标共计 公顷，截止目前，已使用指标 公顷，还剩余 公顷。
二是建设指标安排难统筹。上级下达我县的新增建设用地指标，主要用于保障县委、政府确定的城市建设、工矿企业项目、旅游项目及道路、交通、能源等重点项目用地需求。由于受规划建设用地指标的限制，我县共布局了城乡建设用地指标
公顷，目前，已审批使用
公顷，还剩余
公顷
，按4户/亩标准估算，仅够审批
户。
此外，根据《**县土地利用总体规划（2010-2020年）》，我县共布局了村庄建设增减挂钩建新区指标 公顷，目前布局的这 公顷增减挂钩建新区指标所对应的拆旧区基本上是农村居民点，开展土地复垦、实现城乡建设用地增减挂钩难，布局的建新区指 — 6 — 标无法有效使用。综合以上因素，土地利用总体规划布局的农村居民点规划建设用地指标不足，城乡增减挂钩用地指标无法有效使用，满足不了农村居民建房用地需求，制约了农村宅基地的审批工作。
2.建房周转用地难调整。村庄建设规划的居住区面对全村的建房农户，必然涉及土地权属调整。实行家庭联产承包责任制后，全县大部分村将土地承包到户，预留的集体土地（机动田地）多少不一，但普遍较少。经多年来，农村项目建设调整占用一部分，农户侵占失掉一部分以及其它原因，目前大部分村组已没有集体土地可用于建房周转用地调整。此外，受农民自我意识、村组干部积极性不高和战斗力不强的影响，农村集体土地用于宅基地审批的土地权属调整十分困难，特别在坝区调整土地的难度更大。建房周转用地难调整，导致宅基地审批选址定点无法进行，制约了农村宅基地的审批工作。
（三）土地执法困难重重，违法建房势头难控。农村土地执法涉及部门多，执法对象点多面广，各种新老问题交织，给执法带来了极大困难，可谓积重难返。乡镇、村组和相关部门普遍存畏难情绪，存在执法不力、执法不严的现象，土地违法发现难、制止难、查处难问题仍然突出，土地监管执法整体效果不理想。存在以下矛盾和问题：
1.执法机制尚未理顺。主要表现为缺乏强有力的组织领导，— 7 — 执法主体权责不清，缺乏有效的协调配合机制和权责对等的联合办案机制。乡镇、村组和部门各自为阵，执法中推诿扯皮现象时有发生，未能有效形成工作合力。
2.执法队伍力量薄弱。对照目前土地执法监察的任务，现有执法管理机构和队伍力量明显不足，远不能适应工作需要。县国土资源执法监察大队仅有工作人员
人，除对全县范围内的土地、矿产资源进行巡查和执法外，还要兼顾安全、批后监管等多项工作。大部分乡镇国土所仅有1—2人，工作基本处于被动状态。
3.执法手段单一偏软。多数农村违法案件查处时农民已在建盖房屋或已建成，农民投入了大量的资金，可能是其多年的积蓄，若强制拆除，执法势必给群众造成较大的损失，造成社会的不稳定因素。强拆有违执政为民的本质，不拆又将使有关政策形同虚设，土地执法陷于两难境地。目前我县土地执法真正实施强制拆除的较少，多采用罚款方式变通处理。
三、对策和建议
建国后，农村宅基地经历了从农民私有、农民享有宅基地所有权到宅基地归集体所有、农民享有宅基地使用权的演变。在市场经济条件下，现行农村宅基地制度日益显露出严重的弊端和矛盾，农村住房建设的难题在全国广大农村普遍存在。长期形成的历史问题与现实问题相互交织，解决这些问题不可能一蹴而就。— 8 — 只有尊重历史，立足实际，坚持以规划为龙头，以宅基地审批制度改革为突破口，以空心村改造为重要抓手，以严格土地执法为保障，进一步健全完善《宅基地审批管理办法》、《农村住房建设管理办法》等，统筹兼顾，突出重点，长抓不懈，逐步实现规范管理。
（一）坚持规划先行，切实强化农村建房规划管理。1.调整县乡土地总体利用规划，切实保障农村建设用地指标。
一是调整优化建设用地指标布局。建议国土部门认真研究，积极争取启动新一轮县乡土地利用总体规划修编，进一步调整优化规划城乡建设用地指标布局，加强用地计划与规划的衔接，在保障项目用地的同时，统筹保障农村规划建设用地指标。同时，抓住 机遇，积极向上争取指标，努力做大指标增量。
二是盘活用好增减挂钩建新区指标。将增减挂钩工作作为优化城乡用地结构和布局、化解用地指标矛盾的重要途径，纳为全县重点工作强势推进。坚持政府统筹，科学规划，加大投入，积极争取和创造条件,在全县范围内启动实施增减挂钩试点项目，选择空心化严重,占地面积大，村级领导班子强，经济基础较好的村庄先行试点，积累经验，逐步展开。通过实施增减挂钩项目，盘活农村存量土地，实现布局于农村居民点的 公顷增减挂钩指标有效使用。
— 9 — 2.抓紧编制完善村庄建设规划，逐步实现村庄规划全覆盖。村庄规划是统筹城乡发展，加快推进新农村建设的前提条件，也是实现宅基地正常审批的要件之一，编制完善我县村庄规划已刻不容缓。
一要强化组织领导。建议县住建规划部门从战略和全局的高度，将村庄规划纳入重要议事日程，出台全县村庄规划编制的实施方案，整合各方资源和力量，突出重点村落，逐年推进实施，力争通过连续几年的努力，真正实现村庄规划覆盖全县自然村。成立村庄规划编制工作领导小组，指导全县村庄规划编制工作。充分利用前期67个行政村总体规划和327个自然村建设规划成果，进一步修编完善规划，提升规划深度，增强规划的指导性。
二要加大资金投入。将村庄规划编制经费纳入财政预算，建立稳定的规划资金投入机制。积极探索建立“各级政府拨一点，涉农资金捆一点，受益群众出一点，包村单位帮一点，社会各界捐一点，政策优惠让一点”的融资模式，积极拓宽筹资渠道。加大农村各类建设项目和资金整合力度，依托项目建设实施编制村庄规划，逐步实现建设一村、规划一村。积极引导民间资本投向村庄规划编制，探索通过BT融资建设模式解决规划资金问题。
三要科学编制规划。积极探索经济社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划的“多规合一”。按照试点先行、示范带动的原则，结合美丽家园等项目的实施，在各乡镇（街道）特别是沿 — 10 — 湖周边、主要交通干道沿线，选择一批具备空心村改造条件、村组干部战斗力强、干部群众积极性较高重点村落，先行先试，开展村庄规划编制试点工作。要强化土地利用总体规划的基础性、约束性作用，在深入做好村庄土地详查的基础上，因地制宜、科学合理编制规划，规划要有一定深度，至少要做到控规。编制村庄规划时要充分考虑到当地实际、农村风俗、农民意愿三方面因素，规划中房屋户型、间距、层高、地平等应与农村实际相符。要抓好各类规划的衔接，尤其要确保村庄规划与土地利用总体规划协调统一，杜绝规划实施中“有点无地，有地非点”现象。
四要强化规划硬约束。规划一经确定，必须严格执行。要加大规划宣传力度，增强村民依规划建设的意识。加强规划实施的管理与监督工作，将村庄规划执行写入村规民约，将规划实施管理工作纳入镇村组干部考核重要内容，对辖区内村庄规划实施管理不力的追究相关责任人责任。乡镇、村组干部要守土有责，加大对本村庄内农民建房的监督管理，坚决纠正农民不按村庄建设规划违章乱建房行为，确保所编制的村庄规划落实。
（二）坚持突出重点，全力推进空心村改造建设试点。从本次调研和征求意见的情况看，对于空心村改造问题，干部群众的思想认识高度统一。大多数干部认为，我县规范农村建房管理的突破口在空心村改造，最终的出路也在空心村改造。目前已有部分乡镇对此项工作作出积极的探索，并取得了初步成
— 11 — 效，积累了一定经验。如
村、村。从目前来看，开展空心村改造工作，一是有利于落实一户一宅规定，盘活村庄闲臵的存量土地，解决农村建设用地指标问题，为宅基地审批创造条件；二是有利于整合各类项目资金，整体推进村庄规划建设，从根本上改变村庄脏乱差现状，改善农村人居环境。但是，推进空心村改造也面临诸多现实困难和问题，一是缺乏启动资金和配套政策支持。村集体经济薄弱，乡镇也没有更多资金投入，以至村庄规划、老宅拆除、场地平整等工作无法开展，基础设施无法配套。二是思想难统一，部分乡镇、村组干部存在畏难情绪，求稳怕乱，不愿意面对矛盾和问题，推进改造的积极性不高。
多地实践证明，空心村改造既是缓解农村土地紧张状况的有效途径，是推进新农村建设的重要抓手，更是农村干部群众的殷切盼望。建议县委、政府将空心村改造纳入全县重点工作，坚持试点先行，逐步推开，因地制宜，一村一策，积极稳妥加快推进空心村改造，集中连片安排农民建房，实现村庄统一规划建设。
1.坚持高位推动。建立健全空心村改造组织领导机构，县乡分别成立工作领导小组，明确负责领导，落实工作责任，确保空心村改造工作有人抓。将空心村改造纳入全县重点工作高位推动，出台全县推进“空心村”改造的实施方案，将空心村改造工作纳入对乡镇（街道）的目标责任制考核，明确各乡镇（街道）改造任务，先急后缓、分期分批、以点带面，逐年推进实施。
— 12 — 2.坚持抓好试点。以开展宅基地使用权登记发证工作为契机，组织开展“空心村”和闲臵宅基地、空臵住宅、“一户多宅”的调查清理工作，进一步摸清底数。选择村组班子战斗力强、农民群众改造积极性高、有一定集体经济基础、有村庄规划、能落实拆迁改造周转用地的村庄，开展空心村改造试点。强化改造目标任务约束，每个乡镇每年必须完成1—2个村的改造试点任务。
3.落实改造资金。建议将空心村改造资金纳入财政预算管理，对改造积极性高、工作成效明显试点村给予一定资金配套，切实解决改造启动资金缺乏的问题。加大对空心村改造的资金补助力度，对试点村旧宅拆除、场地平整、基础设施建设缺口资金，通过以奖代补等方式进行补助。将空心村改造作为推进新农村建设的重要突破口，作为汇聚农村建设项目和资金的洼地，加大各部门项目和资金整合力度，改变以往部门各自为阵的局面，合力共建、成果共享，充分发挥综合效应。要有效整合统筹使用好美丽家园、新农村省级重点村、“一事一议”财政奖补美丽乡村、扶贫整村推进、扶贫安居房、异地搬迁以及农村危房改造等项目资金，努力做到空心村改造到哪里，部门项目资金就配套流向哪里，集中力量办大事。积极探索做好金融服务“三农”改革工作，采取财政贴息、集体资产抵押、质押、担保、互保等多种形式，加大银行资金扶持和金融服务力度。
4.强化政策支持。研究建立空心村改造的利益导向机制，制
— 13 — 定出台空心村改造的配套政策和奖励办法。特别要明确空心村改造后土地处臵和收益分成办法，从土地收益中计提新农村建设资金，按比例返还村集体，用于村庄基础设施建设，专款专用。改造后增加的建设用地指标要优先满足农民建房需要，充分调动乡镇、村组积极性。实施空心村改造必须涉及到宅基地审批收费，目前宅基地审批所需缴纳的费用有堪测定界、环评、地质灾害评估、规划以及耕地占用税等，村组难以负担。调研中有的同志提出，凡涉及空心村改造和宅基地审批的行政性费用给予全免。
（三）坚持依法行政，健全完善土地执法长效机制。1.构建土地执法共同责任机制。进一步完善部门联动和协作监管机制，强化部门协作配合，落实土地执法监管共同责任，形成土地执法工作合力。按照预防在先、全员参与、全面覆盖、全程监管，早发现、早制止的原则，积极探索建立以乡镇（街道）为管理单元，国土、村、组联合执法巡查为主要手段的土地违法行为综合防控模式。建立健全联席会议制度、信息情况通报制度、案件调查相互协助配合制度、案件移送工作制度。
农村住房产权流转的思考 第3篇
关键词：农村住房,产权,流转
农村住房虽为农民合法财产, 但现行法律法规却严格限制其产权流转。第一, 农村居民可以根据“一户一宅”“面积不超”的原则, 无偿获得宅基地建房居住, 但无偿获得的宅基地只有使用权, 没有处分权, 不得出让、转让或者出租。第二, 农民住房可以出租出卖, 但不得流转给城镇居民。实践中的做法是只能流转给本集体经济组织内符合宅基地申请条件的成员。第三, 宅基地不能用于抵押融资。房屋是一种特殊的财产, 房地一体, 房屋不能离开宅基地独立存在。对宅基地流转的限制实际上就是对房屋流转的限制。也就是说, 在现行法律法规及制度框架下, 农民住房的合法流转对象只有本集体经济组织成员, 而农村集体经济组织成员也可以无偿申请宅基地。合法的农村住房产权流转在现行法律法规及政策框架下少之又少, 无异于禁止流转。
一、农村住房产权流转的必要性
限制农村住房产权流转带来诸多问题, 私下交易大量存在、产权纠纷不断, 农村住房大量闲置、土地浪费严重, 农民缺乏有效融资手段、发展资金缺乏, 等等, 已为农村住房产权改革积累了巨大的改革压力。
1. 农村住房产权流转是实践的迫切需要
虽然农村住房产权流转受到严格限制, 但实践中, 农村住房产权流转由来已久, 且大量存在。由于种种原因, 供给和需求都很旺盛, 尤其是城市郊区和经济发达地区, 已经形成一个较有规模的隐形市场。可以说, 一方面是严厉禁止, 另一方面却是私下交易大量存在。由于现实的需要为现行法律、政策所禁止, 其必然的结果就是大量私下交易的出现。据中国土地学会2001年在浙江的调查, 义乌市1997年4月至2000年, 全市农村宅基地转让3 223宗, 面积21.89万平方米。其中, 受让方为本村村民的为48.15%, 受让方为非本村村民的占36.24%, 受让方为城镇居民的占15.61%。这些转让行为85%以上都是私下交易, 未办任何手续[1]。私下交易的大量存在, 带来许多问题。因为是私下交易, 交易不受法律保护, 容易引发法律纠纷和经济纠纷;因为交易不被赋予合法性, 使得交易成本大大增加, 交易的合理价格不能形成, 农民的住房流转价格低, 利益受损, 等等。
2. 农村住房产权流转是节约利用资源的需要
中共中央[1997]11号文件明确指出, 我国土地资源浪费最严重的是两个领域, 一是开发区用地, 一是农村宅基地。来自国土资源部的调查数据表明, 目前, 我国村镇建设用地总量是城市建设用地总量的4.6倍, 且用地布局散乱、分散无序, 粗放利用现象严重。农村住房大量闲置, 粗略估算也要达到20%, 甚至有的学者认为有的地区已达到40%, 农村建设用地浪费严重。
农村住房大量闲置的原因是多方面的, 总体来看, 随着我国城市化进程的加快, 大量农村人口迁移到城镇, “从第四次人口普查到第五次人口普查, 中国城镇人口从29 614.5万增加到45 877.1万, 增加16 262.6, 即增长了54.91%, 中国城镇人口占总人口的比重由26.20%增长到36.92%, 增长了10.72个百分点。”[2]随着我国城市化进程的推进, 这样闲置下来的农村住房会不断增加。房屋会大量闲置是客观存在, 只要对农村住房产权流转的限制存在, 这样的闲置就不会减少, 大量宅基地浪费问题将长期存在。在集体经济组织无权回收宅基地的情况下, 流转也许是解决房屋闲置、土地浪费的唯一途径。
3. 农村住房产权流转是建设社会主义新农村的需要
资金是农村经济发展的关键因素之一。而住宅是农民的重要财产, 几乎是农民唯一的融资手段。所以, 当他们发展生产尤其是发展非农业生产需要资金时, 房产“变现”的需要十分强烈。按经济学规律, 物在市场经济条件下是流动的, 只有不受限制的流动, 才能够实现物的实际价值。如果农村住房只能在本集体经济组织内部流转, 房屋的实际价值自然难以实现, 因此, 在本集体经济组织内部实现流转的可能性并不大。那么, 如果一定要“变现”, 只能进行私下交易, 流转给非本集体经济组织成员, 这种不受法律保护的“暗箱操作”的一个必然结果就是价格仍然较低。由于流转受到限制, 农村住房很难实现其实际价值, 这反映到农村经济建设上来, 就是缺乏生产建设资金。同时, 由于农村住房流转困难, 流转价格低, 农民唯一可以作为担保品向金融机构融资的可能也被堵死。资金支持不足, 实际上已成为农村经济发展的瓶颈。
二、对农村住房产权流转的几种意识瓶颈的再认识
农村住房产权流转在法律层面、政策层面、意识层面存在诸多障碍。缺乏相关法律、政策的保障, 所以, 各地关于农村住房产权流转的试点大量进行, 但都慎之又慎, 难以有实质性的突破。我们认为, 实质上是意识层面的障碍难以突破。这样才导致法律、政策的调整没有跟上实践的需要。因此, 要取得农村住房改革的突破, 必须要突破各种意识瓶颈。
1. 城镇居民利用经济上的优势大量购置农民住房, 侵犯农民权益
此种担忧的关键在于, 允许农民住房产权自由流转, 即城镇居民可以合法购买农村住房, 会不会导致城镇居民“大量”购得农村住房。就此我们来作一个简单分析。城市近郊的农民住宅紧邻城市, 无疑具有更大的经济价值, 而且随着城市的不断扩大, 有更大的潜在升值空间。无论是投资还是居住, 城镇居民购置农村住房, 这里无疑是首选。实际情况是, 这类地区农民住房, 出租的较为多见, 真正的产权转移并不多见, 比如, 广州农民住房在出租出让形式中出租占90%到95%以上[3]。也就是说, 这类地区不会出现农民住房被城镇居民“大量”购得的现象。远郊和更广大的农村更不会出现类似的情况。远离城市是上班一族在这类地区购房的首要障碍, 更何况这类地区教育条件、卫生环境、居住安全等都比城镇差。如果是投资, 变相购买宅基地, 这类地区的投资周期太长, 短期内收益也有限, 城里的有钱人应该很少会选择这样的投资项目。至于从事房地产行业的商人、投机者, 他们应该不会购置、囤积零星的、少量的农村宅基地, 他们盯上的可能更多的是连片的农田。综上所述, 允许农村住房产权自由流转, 不会出现城镇居民“大量”购得农村住房, 侵犯农民利益的情况。城里有到农村养老意愿的退休老年人, 到农村创业的城里人, 有特殊需求的人 (如北京郊区的画家村) , 再有就是想改变生活的更偏远地区的农村人, 他们才会是农村住房产权流转的主体、受益者。允许农民住房产权自由流转, 不仅不会出现城镇居民利用经济上的优势侵犯农民利益的情况, 反而可以盘活“存量”农村住房, 保障农民利益。
2. 农民会失去“安身立命”之所, 生活失去保障
农民基于其身份, 可以无偿获得一块宅基地建房居住, 农民就有了“安身立命”之所, 这是农民享有的最基本的社会保障。如果允许农民住房产权流转, 农民就会卖掉住房, 从而导致大量农民“流离失所”。那么, 赋予农村住房完整的产权, 允许农村住房产权自由流转, 农民就会轻易卖掉房屋吗?回答是否定的———不会。中国农民, 历来是最有创造性、最善于追求和把握幸福的群体, 改革发端于农村就是最好的例证。受市场经济的洗礼, 农民已经成长为理性经济人, 他们不会因为允许卖就轻易卖掉他的重要财产, 这应是无需担心的事。不需要把农民看作是“被保护者”, 由制度设计者充当“保护者”, 这无益于改变农民生活。给农民更多的自由, 让农民有更多的方式去发展生产, 改变生活, 允许农民最大的也可能是唯一的财产———房屋自由流转, 应该是让农民生活富裕且有保障的更加有效的办法之一。
3. 导致农村宅基地数量增加, 侵占耕地
“守住18亿亩耕地红线”的任务十分紧迫, 而如果允许农村住房产权自由流转, 会导致对宅基地的需求增加, 不利于耕地保护。其实, 这种担忧没有考虑到农村闲置房的利用问题。允许农村住房产权自由流转, 可以“盘活”农村的大量闲置住房, 从而有利于耕地保护。城市化进程中闲置下来的大量住房以及继承等原因形成的一户多宅而闲置的住房, 多因为不允许自由流转或因之价格过低而闲置。在我国, 人口增加尤其是农村人口增加是不争的事实。有了新增人口, 城里人要买新房、农村人符合条件的要申请新宅基地。有了新增宅基地需求却无有效手段将农村现有宅基地利用起来, 一边是现有宅基地闲置, 一边却是新宅基地不断增加, 接下来的可能就是侵占耕地。如果允许农村住房产权自由流转, 再辅之以相关鼓励措施, 新增宅基地需求有望通过农村闲置住房产权流转得以解决。无论是本村村民, 还是其他集体经济组织抑或城镇居民购买, 都会在总量上避免新增宅基地。我们考察耕地是否减少, 应是全国一盘棋, 而不是以一个个的集体经济组织为单位。
三、推进农村住房产权流转的政策建议
农村住房产权改革可以借鉴城市住房制度改革的成功经验, 在不改农村集体建设用地性质的前提下, 所有权与使用权分离, 所有权是集体的, 使用权在一定年限内归农户, 在使用年限内, 待流转农村住房通过缴纳一定的土地使用金, 就可以换得住房的完整产权, 自由流转。这是农村住房产权改革的总体思路。具体措施包括:
1. 清理及建立健全相关法律法规, 调整相关政策, 扫清改革障碍
根据《宪法》和《民法通则》的相关规定, 农民享有对房屋包括处分权在内的所有权, 农民可以对房屋依法进行买卖、转让、出租、抵押和继承。但依据《土地管理法》等现行法律法规, 农民对自己的合法财产———住房的收益和处分权却受到限制。农民合法财产的宪法地位并未得到尊重。农村住房产权改革必须以宪法精神为指导, 结合农村住房产权改革的需要全面清理、修改相关法律法规及政策。同时, 要建立健全相关法律法规, 以保障农村住房产权流转的健康运行。比如, 在立法中引入优先购买权, 像承租、承典关系中的优先购买权一样, 本集体经济组织或者农村集体经济组织成员享有农村住房的优先购买权, 保证农村住房优先在集体组织内部流通。
2. 完善农村住房产权登记制度
确权、登记、发证, 明确住房产权归属, 这是农村住房产权流转的前提。我国目前尚无统一的不动产登记制度, 为有利于农村住房产权流转, 农村住房产权登记要做到:第一, 确定明确统一的登记发证机关, 改变以往登记发证机关不统一的混乱局面。第二, 要求农村住房必须进行规范的产权登记, 而不是农民的自由选择。登记与登记变更是不动产物权变动的公示方法。在做好登记发证工作的基础上, 要求农村住房产权流转必须到相关部门进行登记, 变更生效。这样, 不仅可以避免流转中的纠纷, 而且有利于形成城乡统一的房产市场。登记发证的过程中, 必须严格执行“一户一宅”、“面积不超”的规定, 对于符合条件的给予登记发证。不断完善农村住房产权登记制度, 为建立规范的农村住房产权流转市场打好基础。
3. 促进规范的农村住房产权流转市场的形成
农村住房产权清晰、内容完整, 并不必然形成健康流转的良好局面, 农村住房产权改革能否达到预期目标, 还取决于房地产市场的发育情况。政府出台政策, 加强对农村住房产权流转市场的科学管理和有效引导, 保障农村住房产权流转健康有序进行, 渐次形成城乡统一的房地产市场。
4. 因地制宜, 逐步推进农村住房产权改革
我国幅员辽阔, 各地区经济发展水平差异较大, 农村住房产权改革必须因地制宜, 在坚持基本制度设计一致的基础上, 允许根据不同地区的经济发展水平, 在具体要求上有所不同。比如, 经济发达地区农民有更多的生存发展方式, 对这类地区住房产权流转的限制要少一些。对经济欠发达地区农村住房产权流转的限制要相对多一些。同时, 农村住房产权改革, 是深刻的改革, 可能触及农村基本的土地制度, 因此, 牵一发而动全身, 必须审慎推进、有步骤进行。比如, 关于流转对象, 可以首先允许其他农村集体经济组织成员购买农村住房, 待条件成熟, 再允许农村住房产权真正地自由流转。
参考文献
[1]吴玲.我国征地制度的制度悖论与创新路径[J].宏观经济研究, 2005, (10) .
[2]王放.“四普”至“五普”间中国城镇化的发展[J].人口与经济, 2005, (2) .
农村住房调研报告 第4篇
【关键词】农村住房抵押贷款;调研思考
一、当前推进农村住房抵押贷款必要性分析
1.盘活农户住房资产是农村资产资本化的必要路径。长泰县作为传统的农业县，农业发展与进步可以进一步促进工业与服务业的发展，也有助于农民生活水平的提高。据估算，长泰县农村可用于抵押的农村住房价值达上百亿元，若按照60%的抵押贷款率计算可有达几十亿的抵押贷款，可以极大地盘活紧张的农村的资金使用现状，发挥农村住房本来应有的资本资产化和增值效应，提高农民生产与消费的积极性，促进经济社会大幅度的向前跨越。
2.赋予农民农村住房可抵押贷款权利，可极大地扩大农民资本权力，并且提高农民融资抵押贷款能力。长期以来，农村房屋作为一项农民群众的重要资产，一直受限于我国现有的法律、法规的约束，其产权和使用权一直处于模糊状态。日前，长泰县的农村住房无法像城镇城市居民住房一样自由地参与市场流转，极大地限制了农民财产资本价值的实现，直接导致农民货币资本的流动性，减少农民可支配收入增加的可能性。
3.农村住房可抵押是降低农村金融授信门槛的体现，不仅可以降低金融融资成本，也可以有效地调节农村金融供需失衡的困局。从放宽农民抵押担保物的角度人于，赋予农村住房抵押担保的有效资格与效力，不仅可以减少农民的融资成本，促进农民的再生产、消费与投资，同时更好地引导与促进农村金融行业市场化、产业化与规范化。
4.农村金融供给紧张，农民融资困难，急需推出新的农村信贷产品。长泰县城乡金融发展极不平衡，农村贷款占全县金融机构贷款总数不及12%。农村经济受限于金融网点的大幅萎缩，并且，能够供给农民或农户的金融产品局限于农村信用、农村小额贷款、农户联保等少量贷款品种，担保贷款局限于農户的资质、期限与担保物的品种，致使大量农户无法满足贷款需求。
二、在推行农村住房抵押贷款过程中遇到的阻力因素
1.现行的法律条款不具备使农村住房抵押合法有效的法律效力。《担保法》中明文规定，在农村房屋抵押时宅基地使用权和房屋所有权必须分离，这就相当于限制了农村住房抵押的法律效力。曰前，长泰县农村银行、农村信用社、小额贷款、邮政储蓄银行等农村金融机构因为相关法律法规认定抵押无效，要想真正实现农村住房抵押融资，急需在产权登记和法律认定的相关条款上有所突破。
2.农村住房权属评定和价值评估操作性不强。我国长期以来实施的是城乡房屋制度的二元结构，城镇土地归国家所有，可以进入市场进行交易。但在长泰县农村中，农村住房属于宅基地上的附着物，而宅基地又属于农村集体组织所有，这使得农村住房在房产登记、权属认定上存在矛盾和冲突。因此，长泰县的房产管理局和土地权属管理部门无法给农民提供正规的房产登记和权属证明，房产评估和认定缺乏必要的措施和方法。
3.农村住房抵押贷款的推广受到风险补偿机制的极大阻碍。农民往往出于传统观念等影响，不愿购买抵押的房产，并且农房抵押引起的经济纠纷较难处置，由于司法对金融债券特别是农村房产抵押的保护不力，银行很难通过处置抵押物来弥补贷款资金损失。同时作为控制农村住房抵押贷款风险、保持各方积极性和参与度以及深入的政策性农业保险和农业抵押担保公司的极度匮乏，使得借贷双方在发生贷款危机时无法得到规避风险的补偿。
三、对推行农村住房抵押贷款的几点看法
1.摸索新的可行方案，发展农村住房抵押试点。虽然农村住房抵押已经在全国部分试点地区顺利推广，然而，长泰县与经济发达县之间仍存在较大差异。因此要深入凋查研究，吸取成功地区的先进经验，因地制宜地推出适合长泰县自身农业发展现状的农村住房抵押的试行条例和操作办法，建立完善的管理机制和风险补偿预防制度，有效避免法律限制，保障借贷双方利益和债券的安全，使农村住房抵押贷款实践得以顺利进行并不断深化。
2.发挥政策的导向功能，创造优良的外部环境。农村住房抵押贷款是一项极具挑战性的改革创新业务，覆盖面广，虽然，部分试点省、县日前已经试点成功，然而，在现实操作时确仍存在法律壁垒和制度缺漏。因此，地方政府政策的导向对于推进此项工作至关重要，长泰县政府应该制定财政补贴和政策性减免税收等奖励倾斜性政策，大力扶持农户的贷款业务增长，促进长泰县农村住房抵押贷款制度的深入改革与创新。
3.构建中介平台，稳健推进放开农村住房抵押限制的工作进展。长泰县日前的抵押贷款市场场现出低水平、无序的混乱的状态，因此加快农业中介机构和市场规范化建设成为有效推进农村住房抵押贷款的工作进展关键环节。
城北区农村奖励性住房调研报告 第5篇
工作调研报告
（2010年2月19日）
根据中央一号文件关于突出统筹城乡发展、支持农民建房的精神和省、市实施农村奖励性住房建设专题会议要求，为准确把握当前辖区内农民建房意向、要求和建议，城北区组织工作组，深入到全区各村，采用直接入户填写问卷和调研相结合的方法进行调查。现将调查情况报告如下。
一、农村建房的基本情况
㈠基本区情。城北区位于西宁市西北部,总面积137.7平方公里,人口26.4万人，其中农村人口约6.6万人。下辖大堡子、二十里铺2个镇和小桥、朝阳、马坊3个街道办事处,38个行政村，总户数约15364户。大堡子镇辖13村；二十里铺镇辖11村，其中北川河以西7村均在园区规划范围内，北川河以东4村因新建兰新铁路涉及拆迁和安臵；马坊街道办事处辖4村，其中城中村1个；朝阳街道办事处辖5村，全部为城中村；小桥街道办事处辖5村，全部为城中村。
㈡农村建房现状。全区农村建房总面积约286万平方米，其中，土木结构住房约占5.3%，砖木结构住房约占1.96%，砖混结构住房约占91.1%，多为近年所盖。农村人均居住面积约42平米，大堡子镇和廿里铺地区人均居住面积相对较小，三个办事处人均居住面积较大。
㈢农户建房意愿情况。城乡结合部农户建房多为二层以上楼房为主，远郊农户建房仍以砖混结构平房为主，但对二层楼房住宅非常向往，若经济条件允许，也愿意建楼房。当问及是否愿意住高楼层的住宅小区时，有 45％的被调查户表示愿意，其余部分表示对二层楼房带独立的院落的住宅结构非常满意。有极个别经济条件较好或有收入来源的农户表示，将在城镇购买商品房，不在农村修造房屋。
调查显示，三年内有建房意愿的7468户，占农户总户数48.6%，涉及人口30860人；2010年有建房能力的2263户，涉及人口9328人，占农户总户数14.7％。其中，按建设地点分类，异地新建230户，占10.2%，原址翻建938户，占41.4%，小城镇集中建设1095户，占48.4%，均为砖混结构住房。按照农房建设的组织形式分类，自行组织建房672户，占29.7%，委托工匠建设266户，占11.8%，集中交给专业施工企业建设1325户，占58.6%。
㈣农村住房建设存在的问题和困难。近年来，在市委、市政府的高度重视和大力支持下，北区城乡建设步伐不断加快，特别是新农村规划工作开展以来，辖区内村庄村级规划和村庄整治规划取得一定成效，现已共完成30个村庄的新农村规划编制工作，部分村庄已完成村级规划和村庄整治工作，但农村建房还存在一些问题和困难：
1、规划布局缺乏衔接。城中村在发展中缺乏统一规划，整
在一定的阻力；四是农民建房，加大以后村庄拆并、土地整备、耕地复垦、推进城镇化的成本，加剧复垦征地拆迁中的社会矛盾；五是城中村建设用地存量小，建设秩序乱，违章建房现象严重，改造难度大。以上问题应尽早加以规范和引导。
㈡农民住房建设基本思路。根据全区人多地少的实际和城市化发展需要，农村奖励性住房建设要按照因地制宜、科学规划、规范管理、节约集约原则，积极探索农村节地型住房建设的新模式。通过异地新建和小城镇集中建设途径，积极引导农民采取集中居住小区式改造等方式，促进农村居住点相对集中，村民向城镇集聚，提高农村建设用地利用效率。
大堡子地区以“三集中”试点晋家湾村为例，对本地区4488户住房按照小城镇集中建设的方式，统一规划、统一设计，自行建设二层砖混住房；二十里铺地区结合生物园区、物流园区以及兰新铁路的规划和扩建方案，以3个自然村为1个居住小区，对本地区3780户住房按照异地新建的方式，撤村建居，集中建设，完成农村住房建设工程；3个办事处下辖的村庄多为城中村，对城中村的改造，应以朝阳村为例，针对地处城乡结合部、建设用地存量小的特点，积极向空中发展，建设多层、小高层和高层住宅，集中配套道路、绿化、排水、供水等基础设施，全面实施农村住房建设，大大改善城区建设面貌。
㈢农民住房建设计划。计划利用6年时间基本解决全区9958户、建筑规模为144万平方米的农民住房问题。其中，2010年，补贴农民住房 2263户，建设规模为35万平方米；2011年，㈢科学合理编制农村奖励性建房的规划。农村奖励性住房用地要符合土地利用总体规划，符合城市规划和新农村建设规划，提高农村建设用地利用效率。与新农村建设村级规划和村庄环境整治相结合、与农村困难群众危房改造相结合、与新农村建设水电路气配套建设相结合、与农村“三集中”政策相结合，大力开展农村建设用地复垦，积极盘活和充分利用农村建设用地资源，为农村奖励性住房工作有序推进提供有力保障。
㈣严格农村奖励性住房建设管理。要充分认识农村奖励性住房建设工作的复杂性和艰巨性，认真开展农户居住情况的调查摸底工作，查清每一宗宅基地的位臵、权属、现有住房状况和户主意愿等，保证村民住房登记资料的完整和准确。为杜绝村民违法占地或乱搭乱建，将建房奖励资金统一管理，由各村申报，对达到建设新农村条件的自然村按人口户数的比例进行拨付，作为建设费用和启动资金，使奖励资金起到激励建设的效果。
㈤加大违法建房整治力度。针对农村违法建房普遍、情况复杂的现状，高度重视，加大力度，周密部署，妥善处理。由各职能部门配合、镇政府负责，加强组织领导，统筹协调，组织开展规划区内违法建房的专项整治活动。农村奖励性住房建设工作涉及面广，政策性强，各镇、街道要切实抓好各项工作，深入广泛宣传发动，充分调动广大干部群众的积极性、创造性，积极营造良好的社会氛围，为顺利推进农村奖励性住房建设工作提供有力保障。
农村教职工住房,医疗调查报告 第6篇
二“疾病多”由于三角本身就是一个人口大乡，户籍在册人口总数2.8万人，三角乡中学在校生年年如此，教学班级18个，学生数1100多人，教师教学任务长期偏重，基本是超负荷运转，许多教师均是带病坚持教学工作岗位，如李华江同志（现已调离三角中学），他当时是三角中学一名主管德育的副校长，由于德育工作比较繁重，还要坚持带两个初二班级的语文教学任务。几乎是一心扑在学校德育管理与语文教学岗位上，后因工作繁忙，一下就贻误病情诊断和治疗的最佳时机，最后只好去上海市某著名医院作肝脏移植手术，一次性耗尽50多万元医药费。还有许多教师把主要精力投入在教学之中，忽视了日常的体育锻炼和有益的健身活动，分别患上了肩周炎，腰肌劳损，类风湿病，慢性胃病等。一般他们很少主动去正规大型医院诊断治疗，每当这些病情发作、疼痛难忍之时，他们最多是去乡镇卫生院随便开一点药，应付一下眼前的疼痛。一是出于自身经济利益考虑，二是目前大医院看病太贵，难以承受高昂的治疗费用，再加之区区几百元医保医疗的门诊费，一年到头，就显得捉襟见肘了。
三是“欠债多”。党的十一届三中全会以来30年，也是我国经济高速发展的30年，全国人民正满怀信心迎接“小康”生活的时候，但我们广大教师仍然是过着一种清贫如水的恬静生活。由于三角中学教师包括上述两种情况的原因，还有个别教师过着入不敷出的生活。如胡礼文老师，由于父母长年卧病在床，妻子患间歇性精神分裂症，沉重的医疗费用负担压得他一时难以喘息过来，一点微薄的工资收入难以改变目前的经济窘境，所以，只好采取拆东墙补西墙的办法度日，至今祖孙三代仍然栖身于骆滩胡村低矮的小屋里，下雨漏雨，刮风透风，好不寒碜。还欠2.3万债款一时无法还清。上述的李华江欠款高达10-20万元。
一是“工资少”。平心而论，教师的工资本身少得可怜，可是有的应有享受的政策还不能落实到位，比如绩效工资，也叫阳光工资，在同一地区的公务员享受的阳光工资能够一次性发足补齐，唯独是教师的绩效工资可却是另一种光景，七折八扣，发到教师每人手中却所剩无几了。还有一个教师的教龄津贴，沿用的还是30年前的标准，大概是多了一个不太受欢迎的“教龄”定语吧。
二是“住房面积少”。祖国改革开放30年，城市的面貌焕然一新，许多高楼大厦拔地而起，什么各种名目的小区、公寓星罗棋布、鳞次栉比，当人们从高楼大厦走出来，开着名车，奔驰在宽畅的高速公路上，脸上写满着幸福惬意时候，但他们背后还有许多蜗居在低陋的矮屋，拿着一点微薄工资的教师，像上述的胡礼文，至今祖孙三代5口人，居住在面积仅有的19平方米阴暗潮湿的低屋里，由于他家里属于三角乡属地管理，不具有享受永修县廉租房资格，三角中学教师集体宿舍早已人满为患，已经安排不了，再加上胡礼文老师的妻子因病情的特殊情况，他本身也放弃居住学校集体宿舍的意愿，学校也尊重他本人的意见。三是“生活来源少”广大农村教师长期奋斗在教学的第一线，倾心于义务教育中的基础教肓，本身就无一技之长，既然不会务工，也不会经商，更不会炒股、炒期货。这就导致这些教师长年固守自己的一片清贫。像人们经常疯传的“天价”家教，节日接受家长礼请，好像他们却是前几个世纪不食人间烟火的人群，清贫与俭朴是他们生活状况的真实写照。笔者记得有一次，学校在教师节期间给胡礼文发一点“派拉蒙”购物卡，他却悄悄地把购物卡兑换成了现金，我询问他为什么如此做，他说：“我从来没有去县城购物，那购物卡对我没有什么实际用途。”可见，一个农村教师平时的消费水平停留在一个什么档次，这无不与他们的生活来源少有直接的关联。
因此，要想彻底改变农村教师上述存在的问题，最重要的一点就是提高农村教师生活待遇，不能永远停留在口头上，需用做一些实实在在的事情，决不让广大农村教师成为“民生工程”的灰色地带，特建议如下；
1、强烈呼吁把广大农村教师列入城市安置性住房、保障性住房、廉租性住房范围之内，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”！彻底解决广大农村教师后顾之忧，让他们居有定所，给教师创造一个安稳舒适的生
活环境，使他们腾出更多的时间与精力，投入到教学工作之中。像胡礼文这样实际情况，如果说组织上不采取得力措施，就凭他个人经济能力，一辈子也难以解决个人住房问题。他是如此，其他农村教师的住房状态也好不到哪儿去了，解决农村教师住房的出路在哪里？一是要有政策上的扶持，二是要有相应的资金上帮助，三是要有组织上的高度重视，四是要成立专门政策和法规，确保农村教师住房问题得以顺利解决。
2、加强广大农村教师体格健康检查制度，定期定点给农村教师进行身体健康体检，建立教师身体健康档案，做到有备可查，一旦身体出现了什么疾病，做到早预防，早诊断，早治疗。另外要提高乡镇卫生院医技水平与改进医疗设备。农村教师如果想去作一个身体健康检查，一些乡镇卫生院连一个简单的b超医疗设备都没有，医技水平更不用谈了，笔者认识一位女教师，她就在早年的时候，发现自己乳腺上有一个不规则的肿块，多次去乡卫生院诊疗，谁知那医生却诊断是乳叶增生，他开了一点消炎片让她回家吃，并安慰她说，吃药后症状会自动消失的。前不久这位女教师乳请假去省城某大医院检查，结果诊断为乳腺ca，所以，提高乡镇卫生院医技水平和改进医疗设备，乃是当务之急。
由小编雨后初晴整理的文章农村住房调研报告6篇(全文)分享结束了，希望给你学习生活工作带来帮助。