房地产项目经营计划书（精选9篇）
房地产项目经营计划书 第1篇
甲方：
身份证号码：
乙方：_房地产开发有限公司
住所地：
法定代表人：
甲方是_房地产开发有限公司的投资人，_房地产开发有限公司全部股份是甲方持有。公司项目是甲方与其他合作伙伴共同投资运营的，甲方是实际经营管理人。现因甲方运营项目过程中出现资金问题，经与乙协商一致，双方依据国家和有关法律、法规的规定，本着平等协商，互惠互利的原则，商定以“公司股权转让、项目合作开发”的形式开展合作，经协商一致，达成如下协议，以兹共同履行。
一、合作内容和转让标的
(一)、_房地产开发有限公司成立于 年 月 日，是一家依据中国法律合法成立并有效存续的有限责任公司，法定代表人： ，注册资本为 万元，注册地址： ，属于房地产开发企业。
甲方是该公司合法有效股东，持有该公司的全部股权。
(二)、_房地产开发有限公司拥有开发的项目及用地概况为：
1. 项目名称：
2. 项目位置：
3. 项目四至：东至 ;南 ;西 ;北 。
4. 用地概况：项目规划占地面积 平方米，其中建设用地面积约 平方米，代征用地面积约 平方米;规划用途为：商品住宅、商业及公建配套设施，规划容积率为 ，总规划建筑面积约为 万平方米，分 期开发。
(1)一期(西区)：项目名称为 ，规划占地面积约平方米，建设用地面积约平方米，容积率 ，规划用途为：
(2)二期(东区)：项目名称为 ，规划占地面积约 平方米，建设用地面积约平方米，代征地面积约 平方米，容积率约，规划用途为： 。
二、合作方式
1、按照本协?议约定的条件和方式，甲方同意以公司股权合法持有者之身份将其持有的80 %股权转让给乙方，转让价款为人民币 万元，乙方同意受让该部分股权。
2、甲方提供依法取得的项目的土地使用权，乙方提供项目后续建设所需的土地、开发、报建、建筑、管理、营销等全部资金。在乙方投资款项全部到位的情况下，乙方享有“”项目西区80%的开发经营权，东区75%的开发经营权，甲方享有该项目西区20%的开发经营权，东区25%的开发经营权。双方按照该比例分享项目所获的利润。
乙方确认甲方前期投入本金人民币 万元到项目上，乙方同意将甲方前期投入以买断经营权的形式一次性补偿给甲方，该款乙方于 年 月 日前支付给甲方。
3、本合作项目所有的对外合同，报建、竣工验收等手续的办理均以_公司的名义进行。
三、项目合作管理机构及职责
1、甲乙双方共同派员组成“合作开发项目部”，负责建设项目的具体组织和实施。项目部设总经理一名，由乙方委派，副总经理一名，由甲方委派。其他工作人员由乙方委派，乙方应在同等条件下优先聘用甲方已录用的人员。
2、项目部下设工程部、销售部、财务部。工程部、销售部负责人由 乙方委派。财务人员由双方各委派一名，会计由乙方委派，出纳由甲方委派。财务部印鉴与支票应分开管理，并按照国家法律、法规进行日常财务管理工作。
3、工程部负责本建设项目的招投标及施工管理、建设项目验收工作;销售部负责本项目的日常销售、广告宣传、按揭贷款手续以及房屋产权登记过户等事项。
4、项目部下设的部门对项目部负责，重大问题(重大问题的范围由双方另行补充约定)均应由项目部会议表决决定。会议内容应形成纪要，各方代表应在纪要上签字确认。
四、工程投资款及其他费用的筹集与拨付
除非双方达成新的书面协议，项目的后续资金均由乙方负责投入，乙方不得以任何理由要求甲方继续投资或变更甲方的分配比例。
甲、乙双方有其他项目需要合作经营，须另行协商签定书面协议。
五、项目的成本核算和利润分配
1、项目成本核算应当在项目竣工验收后60日内完成。项目竣工后，由甲乙双方共同委托一家有资质的会计师事务所进行决算审计。利润分配应根据该审计报告并按照本协议约定比例进行利润分配。
2、竣工决算前预售房屋的销售收入，应按照甲方双方约定比例分别记账，未经双方同意，任何一方不得挪用销售款项。
六、审批手续的办理
本协议签订后，乙方应负责办理建设项目的审批、验收等手续，包括工程设计方案的报批、工程招投标、施工许可证、工程竣工验收手续、商品房预售许可证的申领等。
七、税费承担
与本协议相关的转让所得税、印花税等全部税费，由乙方承担。
八、违约责任
1、本协议签订后，若乙方未能按期支付股权转让价款或项目经营权买断价款，本协议自动终止。
2、甲乙任何一方违反本协议约定，应按照违约所涉及的标的额的20%向守约方承担违约责任。
3、乙方未能按照双方签字确认的用款计划支付项目投资款，因此造成项目财务成本的增加，由乙方承担赔偿责任。若乙方逾期支付项目投资款超过60日，甲方有权单方中止本合同的履行。乙方已经投入的资金按照该资金占整个项目核算成本的比例进行利益分配。
九、特别约定
十、其他事项
本协议签订后 日内，甲乙双方委派人员应列位并正式成立“合作开发项目部”。在此期间，甲乙双方应共同派员刻制“合作开发项目部”印章，并在公安部门备案。
十一、本协议自双方签字之日起生效。
十二、本协议一式二份，由甲乙双方各执一份，同具法律效力。
甲方： 乙方：
房地产项目经营计划书 第2篇
乙方： 身份证号：
甲方决定将公司经营范围中装潢项目实行外包。经商议决定，由乙方承包经营甲方所辖的装潢业务项目。为明确责、权、利，保障合法权益，甲、乙双方本着平等、互利的原则，特制订本合同，条款如下：
1、乙方自然人承包经营甲方装潢项目业务，在甲方领导下独立开展各项工作，乙方在经营服务期间遵守国家的法律法规及各项政策法规。乙方承接装修工程业务，与客户签订合同，所产生的法律、后期维护、工程质量及经济纠纷等问题均由乙方负责承担。
2、乙方在签订合同之日应缴纳甲方保证金壹万元整，作为业务开展过程中产生的税款、电费、网络费、电话费等相关费用的保证金，合同期满或双方中止合同时退回。其它合作项目如有收益由双方商定另行分配。
3、甲方按照乙方与客户签订合同工程款的3%先前提取管理费，其费用直接在乙方收取的客户预付工程款中收取。
4、为维护双方权益，降低风险，当乙方所承接业务的合同工程款累计达10万元时，甲方有权提留合同工程款的30%作为项目实施保证金。工程完工后，经甲方确认，乙方可收回先前被提留的项目实施保证金。
5、乙方负责甲方公司吊顶、玄关、通道等项目的改造装潢。甲方提供乙方业务洽谈、设计的办公场所，办公地点为东方商务广场6楼607室，与甲方合署办公，乙方不得另外挂牌。
6、乙方不得将房屋改为其它用途，不得违反法律法规及物业有关规定，不得在室内、外从事有污染、噪音的生产、制作，不得堆放影响房屋维护的物品，爱护房屋装修后的各种设施并保持完好，不得随意更改房屋结构，自觉维护清洁卫生，确保安全。否则，一切后果由乙方承担。
7、乙方在承包经营装潢业务的全部资金由乙方自筹，乙方在办公地点内添置的各项设备、办公用具等属乙方所有。改造完工的办公场所附属物资属甲方所有。
8、乙方享有独立经营自主权。乙方须遵守国家和地方的相关法律法规，不得超出工商、税务等管理部门及甲方的授权范围开展经营活动，不得违反本合同的各项规定。
9、乙方享有人事聘用权。乙方须严格遵守劳动法的有关规定，与员工签订劳动合同时须经甲方法人签字盖章后为有效。合同期满前，乙方应妥善处理好员工的分流问题，否则造成不良后果由乙方承担全部责任。
10、乙方开展业务须由甲方进行财务管理，其收入支出须经甲方财务账户。乙方不得违反税法和会计法要求作出不记实帐、虚开发票等违法行为。
11、乙方开展的业务范围必须与甲方相关，其每笔业务必须与甲方发生往来，不得与甲方有相同业务范围的单位签订业务合同。乙方对外签订的合同须由乙方本人签字，并加盖甲方公司公章后方为有效。每份业务合同均须报甲方备案。
12、为保障双方权益，乙方应及时向甲方汇报业务开展情况。甲方有权不定期检查乙方业务合同执行情况。在甲方检查执行中发现乙方有欺骗、损害甲方权益等行为，甲方有权终止合同，并酌情扣留其缴纳的保证金。
13、乙方在对外宣传时应维护甲方公司形象，其推广宣传计划需经甲方同意后方可实施。甲方对乙方可行的宣传计划将全力支持，其费用由乙方承担。
14、本合同有效期为 叁 年，即6月21日至6月20日止。合同执行壹年(206月22日至6月21日止)，如若乙方业务开展不利，甲方未获得乙方业务合同款3%管理费累计伍千元以上，甲方有权要求终止合同执行，乙方应无条件服从。
15、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。甲、乙双方任何一方违反本合同之任一条款，都视为违约，守约方有权随时终止合同并要求违约方赔偿损失。
16、本合同在执行过程中如有未尽事宜，另签合同附件。该附件与本合同有同等法律效力。本合同经甲、乙双签字盖章后即生效。
甲方：(盖章)________________ 代表人：(签字)______________ 签约日期：______年____月____日
乙方：(签字)________________ 身份证号：_______________ 联系电话：_______________
签约日期：______年____月____日
房地产项目开发及经营管理探讨 第3篇
1 房地产项目开发的特点
1.1 地理位置的不可移动性
房地产企业是以房屋等基本建筑物为基础进行运作的一种企业, 而这些建筑物一旦建成, 其地理位置是固定的。所以, 房地产企业在选择或开发项目时, 应首先考虑该项目的地理位置是否符合企业运作所需要的交通、市场、经济和文化等需求。
1.2 项目的投资风险大
房地产不同于其他商品, 它自身的特点决定了企业在投资过程中必须承受较大的风险, 具体体现在以下2点:1由于房地产项目的开发时间长, 所以, 可能会受到一段时间内市场需求和国家政策变化的影响;2由于其地理位置的不可移动性, 在很大程度上使其在竞争中处于被动局面。
1.3 投资建设的成本高
众所周知, 房地产开发项目是一项资金密集型产业, 其投资开发成本比较大, 如果没有一定的资金作支撑, 企业是很难在房地产市场中立足的。此外, 由于房地产项目开发的风险比较高, 如果企业没有坚固的基础, 就很有可能面临倒闭的风险。
1.4 项目开发建设的周期长
房地产投资开发项目的对象是土地和客观建筑物, 大家都知道, 一项建筑工程的建成不仅需要花费大量的人力、物力和财力, 还需要较长的时间。为了适应市场需求, 现代建筑越来越趋向于美观时尚, 同时, 工程还要保质保量完成, 这就在一定程度上延长了房地长项目的开发周期。
1.5 项目开发建设的环节多
目前, 在我国实行的房地产开发建设管理制度中, 将房地产管理部门与其他的社会管理部门相联系, 比如交通管理部门、环境与卫生管理部门、城市规划管理部门和安全质量监督管理部门等。企业在开发建设房地产项目时, 必须协调处理与各个部门之间的关系。只有这样, 才能使工程顺利竣工。
1.6 项目建设资金的周转速度较慢
房地产项目的开发往往涉及多方面的资金周转, 从设计图纸、招商引资, 到雇佣工人、施工、竣工, 这整个过程的时间是非常长的。由于各个环节都是独立的, 资金的周转速度下降, 对项目的开发造成了一定的消极影响。
1.7 受国家政策因素的影响较大
房地产企业作为全国企业中的一份子, 其运作状态必然受国家政策的约束和调控, 所以, 任何房地产企业, 不论何时何地, 都要严格遵守国家经济、法律制度, 将国家利益放在首要地位。
2 房地产项目经营管理的问题
2.1 缺乏项目建设的成本管理意识
大多数房地产企业还停留在“事后核算”的思想上, 缺乏对项目造价成本的预算。俗话说, “没有规矩, 不成方圆”, 这对房地产企业来说也是一样的, 如果管理者在事前没有一个明确的预算成本作为约束, 就很有可能会在项目建设的过程中出现铺张浪费的情况, 对企业内部的资金运转造成一定的阻碍。
2.2 企业内部的管理链条不完善
目前, 虽然大多数的房地产企业开始重视企业内部管理系统的完善, 但是, 仍然存在一些漏洞, 这一点在安全和质量监督管理方面表现得比较明显。一些监督管理人员不重视自己的工作, 进而出现了企业内部的监督环节与其他环节之间处于割裂的状态。
2.3 缺乏对历史经验的分析和总结
房地产市场需求的变化性是极大的, 许多房地产企业由于受到了市场、经济、政策等各方面的影响, 很容易在竞争中处于被动地位, 所以, 企业要想在房地产市场中居于不败之地, 就必须从多方面入手分析市场动态, 总结历史经验和教训, 发展自身优势, 摒弃劣势。
2.4 没有准确掌握各方面的动态信息
企业要想获得发展, 就必须与时俱进。所谓“与时俱进”, 指的就是企业要用发展的眼光看待自身所处的环境, 包括市场环境、经济环境和政治环境等, 及时了解各方面的信息动态。从目前的发展情况来看, 许多企业并未准确掌握信息的动态, 大多数企业仍然处于消极被动的地位。
3 经营管理的原则
3.1 坚持可持续发展的原则
可持续发展思想是《我们共同的未来》报告中提出的, 它要求我们以不损害后代人、满足其需求的权力为前提来满足当代人自身的需求。对于房地产企业, 在项目开发和经营管理的过程中, 既要考虑企业的经济效益, 又要注重该项目的环境效益、社会效益, 不能以损害环境和社会的长久利益为前提来满足企业发展的短暂利益。
3.2 坚持创新性原则
随着社会经济的发展和科技的进步, 创新已经成为了现代社会发展必不可少的推动力, 小至个人、家庭, 大到社会、国家, 各个社会角色和群体无不需要创新。对于房地产企业, 应该从产品、科技等方面入手, 不断创新, 这样才能实现企业的长足发展。
3.3 坚持科学定位的原则
市场是一个不断变化的动态因素, 任何企业在进行市场定位之前都必须对市场进行科学的分析。对于房地产企业更是如此, 为了应对变化莫测的市场环境, 中小型企业应格外重视市场的分析和定位, 尽量在掌握市场动态的基础上将整体的市场划分为多个细分市场, 从细分市场中选择一个或多个作为自己的目标市场。只有这样, 才能更好地规避风险, 提高企业的竞争力。
3.4 坚持动态管理和优化组合相结合原则
房地产企业要想实现动态管理和优化组合, 就必须建立一个内部信息管理系统, 安排专业的内部信息管理人员负责掌控企业市场运作的所有数据和信息, 并根据市场动态信息的反馈及时调整企业的开发和管理策略, 对影响企业运作的环境因素进行优化、组合、调配。只有这样, 才能使企业在日益经激烈的市场竞争中处于优势地位。
4 经营管理的方法
4.1 培养高端人才, 保证综合效应
企业要想取得发展, 就必须以高素质的人才作为支撑。对于我国的房地产企业, 培养具有创新性意识、能独立思考的人才是尤为重要的。企业的管理人员应加大对企业职工的考核力度, 经常召开职工教育大会, 提高职工的自我角色意识, 同时, 还应该建立和完善职工培训制度, 定期对职工的工作能力和素质进行培训。只有这样, 才能培养出高素质的员工。
4.2 加强对内外部风险的控制
企业的经营风险是指企业为了扩大或占领市场而做出的一切决策所形成的风险。这些风险按照来源的不同, 主要可以分为企业内部风险和外部风险;按照内容的不同, 可分为投标风险、市场风险和意外风险。毫无疑问, 企业的经营风险是不可能避免的, 我们只能尽量降低风险发生的概率。要做到这点, 企业就必须建立和完善风险控制体系, 形成一个专业的防范风险的体系。
4.3 适应新形势, 实行战略转型
面对越来越严峻的国内外宏观经济形势, 房地产企业必须及时调整发展战略, 完善企业内部的监督管理体系, 在企业的目标决策方面实行战略转型, 进而提高目标定位的准确性和决策的规范性, 实施全方位、可持续发展的经营理念。
5 结束语
纵观国内房地产业的发展形势, 国家的宏观调控日益加强, 市场的变化周期日益缩短, 价格竞争日益激烈, 新兴的房地产企业更是层出不穷。为了在竞争中立于不败之地, 许多房地产企业的管理者都绞尽脑汁地改善自己的经营管理策略, 谁能最早找到科学的项目开发和经营管理策略, 谁就能走上企业发展的成功之路。
参考文献
[1]李中平.房地产项目开发风险管理的探讨[J].建材与装饰, 2014 (5) :93-94.
[2]段秀斌.基于SEM的房地产项目开发策略管理[J].铁道工程学报, 2011 (3) :1-6.
浅谈房地产项目的经营管理 第4篇
关键词：土地政策；信贷政策；房产税；业态定位；发展机会；项目融资；精细化管理；创新
一、土地政策、房地产信贷政策与现代化管理方法
目前，房地产开发市场竞争愈演愈烈，市场竞争的外部环境对房产开发企业提出了新挑战，市场经济的最基本规则就是优胜劣汰。随着我国城市化进程的不断深化、房地产市场的蓬勃发展，以及政府对土地市场的垄断，优质土地资源越来越稀缺，土地价格正在以超越房价的速度急剧增长，而与此同时，土地政策对企业资质、企业资金、企业资格审查要求越来越严格，土地政策对企业拿地的影响越来越大。在信贷政策方面，要企业要严格执行差异化的住房信贷政策，这些新变化对房地产市场会有很大的影响。房地产企业应调整战略以及时跟进来应对这一结构性调控。要想在国有土地出让项目招标中获胜，除必须是具备企业资质和整体实力外，还须要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业达到生产诸要素最合理的科学的配置，运用现代化的管理方法，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，挖掘内部潜力，依靠科技进步以达到最大的经济效益。在房产开发和建设过程中，根据项目特点，预测与控制整个工程项目的施工活动所需的最低人力、物力、财力消耗等，从而，取得最大的经济效益，成了项目体现现代管理的内在驱动力。特别是在建设企业置于市场经济之中，经济运行规律将无情地检验企业对现代科学管理方法的运用，是企业在竞争中的很大的成败因素，现代化管理方法的运用成为项目管理的当务之急。
二、项目管理与基础管理
由于房地产项目是一次性的任务，决定了项目管理的特殊性。即项目管理既要适合于企业所具备的经营管理水平特点，又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，以提高项目管理水平和工作效率。要根据企业生产管理需要，建立目标成本管理制度，通过目标分解，各子系统健全跟踪制信息反馈总结考核的全过程，不断推进成本管理，确保经济效益的提高。
只有认真抓动态过程的管理，反复运用，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。由于计划执行过程是复杂的动态过程，又受到各种复杂多变因素的影响。在实施现代化管理过程中，离不开基础管理，如计量管理，监测手段、编制和执行各类定额、统计报表、信息管理等。无论运用何种现代化管理方法，都离不开这些基础工作所提供的资料、数据和信息。因此，必须抓好各部门的基础管理，积累、更全面的基础资料，为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据。
三、项目管理应回避的风险
加强开发项目的经营管理，保证项目目的目标的实现，实现企业稳步发展的关键过程要注意回避以下风险。
1 项目的定位风险和投资支持能力风险。
项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的指导项目决策。项目可行性研究报告出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾是对企业资金筹措和融资能力过高地估计，没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准，成本过程控制严重失控等突发性事件的原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险。
2项目建设的创新和风险政策风险
随着国家对房地产项目的严控大环境的来临，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的这种情形下，为了服务目的追求项目与周边项目的差异性，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的创新也是极具风险的更何况正常地创新本身就是有风险的。政策风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律和法规，掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。
四、提高项目管理人员素质，科学实施项目管理
要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用信息管理的方法，进行全方位的网络管理。同时，要求项目体每一位管理人员，不断对自身充电，接受上岗培训，提高管理队伍素质。可以说，项目经理的素质，决定了能否带出一支合格的项目管理队伍。具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。
五、项目融资与产品定位
房地产企业应根据市场的环境要素、自身的特点和需求以及市场规则拟定符合企业和开发项目发展战略的融资事务安排。融资方式很多，对于项目性非金融机构貸款，可以采用私募股权基金。私募股权基金一般是指从事私人股权（非上市公司股权）投资的基金。私募股权基金在经济发展中具有积极作用，对于急需发展的现代服务业、高新技术产业、各类消费品制造业和消费服务业大都以中小企业和民营企业为主，而现有的金融体系却没有为他们提供相应的融资渠道，因此，这个领域就成为私募股权基金大有作为的领域。而房地产信托REITS（房地产投资信托基金），也开始走入人们的视野，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，可以上市流通。
如何有效避免区域市场产品雷同，寻求差异化的产品供应策略并满足目标市场需求，是现阶段房地产开发商实施开发行为时首先要解决的问题。住宅需求的变化，充分而细致地划分市场，是项目成功的关键。住宅的不动产属性，决定了产品供应在规划时就必须符合区域人文及历史条件、充分考虑周边现存物业形态、迎合区域消费习惯。
六、对房产税政策解读和对二、三线城市的展望
房产税物业税等有关房地产的税种改革讨论了多年， 2011年1月27日在重庆及上海开始的房产税试点工作，与2010年确定的“逐步推进房产税改革”的思路一致。房产税改革思路如何？会对房地产市场带来怎样的影响？这些成为大家近期关注的焦点。我国的房地产业资源集中度低、抗风险能力差，资金不足。在市场环境发生巨大变化时，房地产开发企业为了在当前激烈的竞争中继续生存和获得长久竞争优势，需要在市场上寻找战略伙伴，采取战略联盟的形式以壮大企业的实力，形成更强的竞争优势。2011年起的十年将是中国房地产的商业地产时代，商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正在成为房地产市场的新领域。与住宅地产不同的是，住宅地产是整体开发、单间出售，开发商通过销售盈利；商业地产相对于住宅地产来讲，以整体开发、整体经营作为最佳盈利模式。
二、三线城市处于城镇化快步上升期，伴随着人们改善生活水平的愿景，这些城市房地产的刚性需求和改善性需求使得其在房地产业方面具有很大潜力。未来几年的二三线城市仍将处在跑马圈地式发展的阶段，对于开发商来说，第一要做大蛋糕实现政府、开发商、中介商、购房者利益共赢，第二要抓住行业升级基于形成自身核心能力，实现企业永续发展。
房地产项目经营计划书 第5篇
土地方（甲方）：
投资方（乙方）：
为了更好的发展村级经济，合理利用土地资源优势，经甲方村支两委班子会议研究，并经村民代表大会一事一议表决通过。经甲乙双方充分协商，双方愿意共同合作开发建设甲方完全拥有集体土地使用权证的坐落在---------的地块。
为明确合作条件、合作方式、合作分配形式以及双方的权利和义务，特签订本合同，双方共同遵守。
第一条：合作条件
1、甲方具备并提供拥有合法的集体土地使用证为合作。证号--------，土地使用权人：-----，土地坐落：-----地号：----图号：-------地类（用途）：-----使用权类型：-----使用面积：-----
2、乙方具备提供项目建设所需的货币资金为合作。
第二条：合作方式
1、甲方以提供合法的，无权利瑕疵、使用权类型为可获批准用于集体用地条件的土地用于合作，不负担任何建筑成本、税费。
2、乙方负责投资整个合作项目建设所需的全部资金、税费以及工程在建期间产生的一切费用。
第三条：合作项目的经济技术指标
1、规划红线面积：
2、规划蓝线面积：（按规划部门批复的最终面积为准）
第四条：利益分配形式
1、本合作项目采用按固定分配的原则；
2、甲方先提供红线面积，以出集体土地使用权证核定红线面积，按每亩核定回报利益计算。每亩固定收益为-------元。共计红线面积--------亩，合计金额-----------元。
3、本合同经双方签订后20个工作日内，乙方支付给甲方人民币————元，当甲方提供给乙方经国土部门核发的集体土地使用证后，乙方在三个工作日内支付给甲方余下款项————————元，应收的固定收益。
4、当甲方获得固定收益后，其合作项目的所有收益及盈亏属一方所有，包括有形及无形资产，甲方不再占有任何收益。
第五条：合作项目组织机构
1、由于甲方提供可用于开发建设的徒弟，其证件列名的使用权人为甲方，为利于开发建设及营销，需注册成立房地产开发公司，乙方为法人代表，如需转名时挂拍的相关费用集资金突入全部由乙方负责，挂拍后所有转让资金汇到甲方账号后即日全部如数转汇到乙方账号，本款项数目多少与甲方无关，由乙方自负盈亏，甲方配合一方挂拍前相关一切工作。
2、合作项目所涉及相关的经营管理人员、工程技术、经济技术人员统一由乙方组织负责委派，并支付工资、保险等费用。并由乙方组建职能部门，全权负责合作项目的整体运作。
3、如甲方提供的徒弟可通过国土部门转证到乙方名下时，无须成立合作项目公司，其土地转让相关费用由乙方负责。
第六条：甲、已双方职责
1、甲方职责
（1）负责提供所属土地及办理合作项目所涉及的一切相关合法文件、证照资料及证明凭
证；
（2）负责拆迁及清理地上附着物和处理四邻关系的协调工作；
（3）及时出具乙方在项目申报建设经营过程中所需甲方出具的证明文件并派遣人员与乙
方一同办理相关手续和协调工作。
（4）当出现村民对合作项目建设进行干扰时，应该负责实施劝解和完善处理。
2、乙方职责
（1）负责合作项目所涉及的建设资金、税费的统筹及投入；
（2）负责合作项目开发的各项申报、报批工作；
（3）负责合作像么的全面整合策划、设计、建筑施工、营销、经营管理工作；
（4）负责合作项目所涉及的全部工程，包括：消防、供水、供电、供燃气、园林、电信、电视等；
（5）负责合作项目竣工验收工作。
第七条：违约责任
1、在本合同签订生效后，任何一方单独违约的，有违约方赔偿对方双倍的投资款及经济损
失；
2、在本合同执行过程中，任何一方违反本合同条款的有违约方承担责任；
3、因乙方的原因导致本合作项目不能按计划投入建设的，属乙方违约；
4、因甲方及村民阻碍乙方正常施工属甲方责任的，由甲方派人员到现场解决，确保施工顺
利完成。
第八条：本合同的变更和终止
1、本合同在执行过程中，经甲乙双方一致同意，可以变更或终止本合同，单方不能变更或
终止笨笨合同；
2、因政事、战事、政策、法规的原因及双方不可抗力的 因数造成本合同不能履行的，不
属双方违约，如有损失，各自承担，本合同自动终止。
第九条：争议或纠纷处理
1、本协议在履行期间，双方发生争议是，在不影响项目进度或正常经营的前提下，双方可
采取协商解决或请相关部门进行调解；
2、当事人不愿通过协商、调解解决或者协商调解失败时，甲乙双方向不动产所在地人民法
院提起诉讼。
第十条：本合同未尽事宜，双方另行协商解决，协商结果另行签订补充合同，补充合同与本合同一并执行。履行中的有关补充合同、会议记录等材料均作为本合同的组成部分。第十一条：本合同一式二份，甲乙双方各执一份；
第十二条：本合同经双方法人代表签字并盖章后生效。
甲方：
法人代表：
乙方：
法人代表：
《房地产公司经营计划报告》 第6篇
一、报告摘要
二、企业发展战略概述
1、企业战略目标及实现情况
2、企业战略规划、目标
三、企业中期运营预测
1、企业主要经营业绩指标中期（三至五年）预测
2、各业务单元经营业绩指标的全周期预测(房地产项目)
四、企业经营业绩指标及计划
1、经营计划及预算计划的前提假设
2、及月度销售计划（分业务单元及汇总）
3、及月度投资计划（分业务单元及汇总）
4、及月度成本支出计划（分业务单元及汇总）
5、及月度融资计划（分业务单元及汇总）
6、及月度资本运作计划（分业务单元及汇总）
五、主要经营举措、时间表、责任人及资源需求
1、资源获取计划
2、产品开发计划
3、工程建设计划
4、市场营销计划
5、客户服务计划
6、内部管理计划
7、资本运作计划
六、现计划和集团目标要求之间的差异及填补缺口之具体举措
七、影响经营计划目标完成的主要风险、发生可能性、影响程度和防范举措
八、相关的预测财务报表
1、损益表
2、资产负债表
3、现金流量表
4、投资及投资收益预算
房地产年度经营工作计划 第7篇
一个好的房地产营销方案必须有一个好的年度销售工作计划书，以在整体上把握整个营销活动。
市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
房地产项目经营计划书 第8篇
1 深刻认识房地产项目开发本的构成,抓住成本控制的要点
从房地产项目开发成本的主要构成来看,房地产项目开发成本一般有8项内容。
一是土地获取的费用,主要包括从政府获取土地而交纳的出让金,还有土地的征用费以及为了拆迁安置项目原来土地上的居民而进行的补偿费,一般来说这项费用占到项目开发成本的20%～50%。
二是为了开发项目而进行前期工程工作的费用,主要是指项目开发前的市场调研、地质勘查、项目策划、规划设计、可行性研究和“三通一平”等费用,一般不会超过10%。
三是项目建筑和安装所发生的工程费,主要是指商品房建设过程中的建筑费、必要设备的购置费及安装工程费用等,这个费用大概占到整个项目成本的40%。
四是城市公共配套设施费用,主要包含城市基础设施费、供广大市民使用的公共配套设施建设费2个部分,一般占比在10%～20%。
五是项目管理费用,主要是房地产开发企业为了建设项目,组织人力物力进行房地产开发经营活动所发生的人力成本、行政管理成本等,一般不会超过2%。
六是贷款利息,它的多少与所开发项目的融资额度的多少有密切关系。
七是税费,主要是在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
八是不可预见费用,包括基本预备费和涨价预备费等,以上述1～6项之和为基数,按3%～5%估算。了解了房地产项目开发成本的主要构成,才能有针对性地进行成本控制。
2 针对房地产项目的4个阶段,采取针对性的成本控制措施
当前,房地产项目的成本控制成为所有开发商最为重视的内功之一,其贯穿于项目立项到项目竣工验收、产品销售的全过程,对于提高项目的利润和竞争力有重要意义。以前,开发商更多的注重于开发的规模,而在当前的形势下,开发商对成本的控制远比规模扩张更为重视,因为如果成本控制不好,会导致做得越大亏得越多。开发商只有在成本控制上给予高度的重视,才能达到房地产开发项目降本增效的目的。具体如何控制呢?主要通过对房地产开发项目过程中的四个重要阶段进行成本控制和跟踪管理,才能实现对整个开发项目建设成本和运营成本的全面监控。具体而言,房地产项目开发成本的控制可以从以下4个方面进行。
2.1 对房地产项目投资决策阶段的成本认识和控制
投资决策阶段是成本控制的重要阶段,几乎决定了整个项目80%的成本。好的开始是成本的一半,房地产的开头就是投资决策阶段,这是所有房地产项目开发中最为关键和重要的阶段,也是所有房地产开发商非常重视的阶段,这个阶段所做的主要工作就是项目策划、可行性研究、投入产出估算等,这是开发商决定是否要开发这个项目的重要依据,它直接影响到整个房地产项目的成败。因此,在做好这个决策之前,都必须对当前的政策形势、市场竞争因素、项目开发技术及项目周边环境进行认真的调研和分析。
房地产项目可行性研究工作是一个全面性、系统性、专业性和关联性很强的工作。为了做好这一工作,公司需要高度重视,抽调具有丰富工作经验的专业技术人员和策划人员,共同组成项目开发小组,其中关键的一点是要把成本控制人员纳入到开发小组,并参与到项目投资决策阶段的具体工作。项目开发小组一般的人员组成要有建筑设计师、工程技术人员、造价工程师、营销策划人员和经营管理人员等,要从不同的专业口去了解和分析项目。项目开发小组主要应该完成的工作主要有政策研究、市场分析、概念策划、产品定位、初步规划设计、开发节奏安排、投入产出分析的全过程工作。其中,成本控制人员的主要工作是要对当地的市场状况、经济形势、建筑安装、政府费税、工程造价状况、贷款利率政策等做出全面的了解、分析和判断。这些信息和资料都是提供给决策者做出决策的主要依据。
2.2 对房地产项目规划设计阶段的成本认识和控制
规划设计阶段是项目工程造价成本控制的关键,它对整个项目工程造价的影响一般都在70%以上。在这个阶段,作为项目成本控制人员应该与项目开发的设计院设计师、项目对接的建筑师密切配合,在前期就把设计与成本的有关事项对接好,沟通优化好,这样就可以取得事半功倍的效果。做好房地产项目规划设计工作有如下方法和措施。
一是用好设计单位,即在每个阶段都要与项目的设计单位对接好,让他们出具必要的设计概(预)算,同时通过与前阶段的概(预)算进行分析比较,编制出项目建造成本的概(预)算,通过确定项目各个成本单项的控制目标,控制好下阶段的设计。
二是加强关键专业人员的沟通合作,主要是要由规、划设计、工程管理、监理单位等代表人员组成一个联合小组,这个联合小组对项目的施工图所采取的技术、安全措施、经济周密性等进行会审,提出具体详细的审查意见和建议,并安排专人对设计单位进行督促修正,从而避免或减少因为设计方面的不合理、不合规等原因造成的新损失和浪费。
三是实行限额施工图设计,明确具体的奖惩办法,让项目效果及成本在可控范围之内。
四是加强设计质量的检查和监控,减少不必要的设计变更等造成的不可预知的新成本。
2.3 对房地产项目施工阶段的成本认识和控制
我们都知道,项目施工阶段资金量的投入是非常大的,而开发商与施工管理单位在管理方面,又会存在着一定的差异性,所以要建造出符合市场和客户需求的好产品,开发商必须在一些关键的工程管理环节上建立严密可靠的管理措施,主要应从以下3个方面予以着手。
2.3.1 做好工程施工招标投标工作
招标投标是项目成本控制管理工作中的重要环节,应积极选择在施工方面有先进工艺、在建造造价报价方面又比较符合市场行情,而且在业内具有较强技术能力的施工企业。同时,作为开发商,还要大力鼓励施工单位、督促施工单位采用先进的施工工艺,让项目工期能够得到有效缩短,同时节约开发成本。
2.3.2 加强项目现场签证管理和设计变更的监督
在项目建设过程中,总会存在各种意料之外的工程变更,所以对于项目现场的设计变更和签证管理,都要以合同为基础,从健全制度流程方面(主要有操作流程、责任人权限的管理、流程各环节签批时限的确认以及责任追究制度等)、提高素质、坚持原则等方面进行努力,根据工程实际发生情况来做好现场设计变更和签证管理工作。在此同时,还要严厉打击行贿受贿等各种不良的风气,从而避免建设单位的项目现场有关管理人员的违规签证、不及时签证,以及重复性签证等现象发生,增加许多不必要的人为成本。
2.3.3 加强工程设备和材料的品质与价格管理
加强工程设备和材料的品质与价格管理一般有以下3种方法。
一是采取自行采购的方式,这种方式一般来说能够起到成本控制和避免双方结算分歧的产生。如电梯、空调等大型机电设备等、外墙漆、饰面砖等外立面装饰材料。
二是采取总承包单位采购的方式,项目开发商对于一些建筑上经常会使用到的材料等,在限定一定的品质、性能的前提下,可以考虑让承包单位进行采购,这样在发挥承包商熟悉市场的优势和调动其积极性方面大有帮助。
三是采取甲方限价由承包单位采购的方式,比如在一些没有固定性包死的工程,其主要材料价格可以通过发、承包双方共同商定一个合理价格来确认价格,到结算时可以按之前的限定价格进行结算,但是在限价时要明确价格的时限和范围。
2.3.4 加强施工中的合同和有关索赔的管理
一是要做好项目日常例会,以及在处理开发技术问题、工程进度问题和其他重大有关问题等方面的会议记录,为后面避免索赔提供必要的依据。
二是在处理索赔时,要认真研究合同中的每一条款的内容和意图,仔细分清甲乙双方的风险和责任,小心谨慎处理对方的索赔,对于不属于自己责任范围内的索赔,要坚决不同意对方的索赔要求。
2.3.5 加强资金计划执行的监控
项目施工阶段过程中的工程款支付,要有资金计划作为依据和基础,它应该同工程施工进度计划相对应和保持一致。在这样的一个框架计划下监控工程项目,就可以使工程管理过程更加的清晰和井然有序。当当月结款实际额度的增减超过原资金计划时,作为成本控制的人员和工程管理的人员就要认真研究、及时分析、阐明超支的原因,同时要根据工程进度和付款进度提出成本预警和进度预警。当项目的资金计划与项目动态成本的控制能够相结合时,企业就可以更好地掌控项目的实际运行情况,使企业的产品销售收入与工程成本支出处于一个良性循环的状态。
2.4 对房地产项目竣工结算阶段的成本认识和控制
房地产项目竣工结算阶段工作的突出特点就是结算量大、集中度高和整体复杂。为了有效避免工程结算时产生的客观和主观上的错漏和疏忽,要加强竣工结算。
一是以合同为准绳,严格核对各项合同条款,防止重复计算、重复收费等问题发生。
二是采用会议的形式进行集体确认,会议形式可以比较客观地确定结算的方法、参加的人员、结算的时限,还有除正常结算的项目之外所发生的特殊结算支出。
三是要建立起一定的二次复核制度和审计机制,使项目工程结算工作处于一个始终受监控的状态。
四是要有针对性地进行隐蔽工程验收记录检查和施工日记复核,确认各项隐蔽工程验收手续是否齐全,以及是否真正按图纸施工,是否存在偷工减料的现象。
五是严格落实设计变更及现场的签证工作,要认真检查过程中的这些设计变更是否符合实际需要和既定的程序,是否经过项目设计单位及建设单位的审核同意批准,经过这样的严格审查,就可以防止一些不必要的签证和重复签证的事情发生。
六是要按照设计图和施工图严格核实工程量,对工程管理投标过程中所报的单价、签证价格等都必须严格执行,防止各种违规单价问题的出现。
3 结语
总的来说,房地产项目成本控制是一项复杂、系统而又艰辛的工程,贯穿于项目开发的整个过程。只有建立起一套适合自己企业特点的控制体系、运作流程和控制方法,才能切实降低房地产项目的开发成本,企业才能在当前激烈竞争和利润不是很高的情况下,赢得最大的利润和发展空间。
参考文献
[1]马建国.房地产开发项目成本控制分析[J].价值工程,2010(9).
房地产项目开发的经营及管理 第9篇
摘 要 我国的房地产业已成为居民的消费热点和推动国民经济发展新的经济增长点。本文结合以往工作的经验,从项目公司团队组成、项目前期策划、项目建设管理、销售包装及售后服务等几个方面谈谈房地产开发的及经营管理。
关键词 房地产 项目开发 经营管理
一、项目公司组建及团队组成
一个项目的成败,除了市场环境等客观条件的制约外,项目公司经营机构的强势配置是相当重要的。在市场经济迅速发展的今天,企业如何瞄准市场进行经济决策,如何通过强强联合壮大自己的竞争实力,如何利用资本市场解决低成本的营运资金等问题是现代企业家们经常思考并要加以解决的问题。所以,资金实力较雄厚的一方必须绝对控股,拥有对日常经营性活动进行决策的权力,这样才有利于企业在激烈的市场竞争中把握因应市场需求而进行及时调整的主动权,有利于企业的生存和发展。
其次,房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。在竞争激烈的现代企业制度下一定要建立与相关专业机构合作的团队,由專业人士对项目开发经营的各个阶段提供专业意见,供董事会及经营机构决策时参考。
再次,要加强并完善项目公司经营机构的建设,建立总经理向董事会负责、董事会向股东负责、总经理在董事会授权范围内的自主决策,并接受监事会监督的经营管理机制,确保项目公司灵活运作、规范经营。
二、前期策划阶段的管理
项目开发的前期策划是地盘成败的关键,首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究,解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。
(一)市场调查及市场定位的重要性
以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观,就不愁没有顾客光顾,只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下,如果开发商一味地闭门造车,只追求“作品”的“自我欣赏”,那么到了销售阶段,将是“一筹莫展”了。许许多多的事例充分证明了脱离市场,脱离客户的需求进行盲目开发,制作出所谓的“精品”必将被市场淘汰。我们在任何项目开发设计之前,一定要进行充分的市场调查,做到准确定位,必须先解决自己生产的“产品”要面向哪一类客户群的问题。这里,不妨举一些失败的例子作为借鉴,某项目由于忽视了该地区环境气候特点,使得该地区的人长期形成的对住宅南北对流的传统习惯要求,导致开发建设的547套单元住宅中有206套单元房以成本的七折出售尚无人问津,随著周围新的住宅楼盘的不断建成,这些不合需求的单元套房将成为企业的巨大包袱。
所以,在前期策划时,进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析,以确定正确的发展路向,找准市场定位,是项目开发成功的最为关键的一步。
(二)市场调查的内容
(1)房型:当地居民对各类房型的需求比例。
(2)单元面积:每一种房型的面积控制指标。
(3)平面布局:当地居民对房屋平面功能设计的传统习惯要求,对房屋朝向、通风、采光的特殊要求(如南北朝向、面海、面江河等)。
(4)建筑物档次:正确确定拟建商品房的档次,与开发路段居民购买力相吻合。
(5)拟开发项目周围已投入市场地盘的销售情况(销售价格及已出售成数)。
(三)可行性研究
在上述充分调查的基础上拟写可行性研究报告,从技术指标(土地技术指标)、经济指标(建筑成本)、市场指标(预计销售价格)及政府的相关税费、销售速度及现金流量预测(财务费用),不可预见费等多方面综合测算,充分考虑各种不利因素,排除各种干扰及主观意识,让可行性报告客观公正地表达现状、预测未来,作为今后投资控制的依据,坚决杜绝以往那种以领导意图作为可行性研究报告结论是否可行的依据。
(四)总体配套策划
随著生活水平的不断提高,民众住宅本身功能、质量要求提高之外,也同时注意小区生活环境的配套,前期策划时应做好以下几项规划:
绿化设计:尽量创造富有生活气息的绿化环境,并配上品味不俗的局部园林进行点缀。
道路配套:道路设计应确保车辆交通顺畅,疏散合理,路灯设计别致新颖。人流与出入车辆尽量互不干扰,并注意无障碍设计。
公建配套:应配套会所,会所内应设健身房、儿童活动室、棋牌室、游泳池等,供住户休闲使用,以服务为主,收取成本费。
学校配套:若为住宅小区,规划部门要求配套中小学校时,宜与名牌学校联合办学,对提高小区的品牌大有裨益,对住宅小区的销售可以起到促进作用形成良性循环。
(五)新的设计理念的合理使用
目前许多居民对传统的单元房感到乏味,所以不断有复式住宅、错层住宅、排屋、连体别墅、独立别墅等各类新的住宅设计理念产生,以满足不同客户群体的需求。不过,这里值得一提的是任何一种新生事物都要接受市场的检验,对于不太适用的设计即使概念再新,最终都会被市场淘汰。某省的别墅小区推出的排屋,采用了错层设计理念,但从地盘开售至今三年多来,连一套都没有售出,而同一地盘的独立别墅、连体别墅及高级公寓均可顺畅出售。我们应提倡新的理念,提倡大胆创新,但同时也要考虑传统习惯及经济实用性,否则将事与愿违。
三、工程建设阶段的管理
前面谈到前期策划是楼盘成败的关键,那么在确定了开发定位之后,在实施建设过程中,其管理又是相当重要的,因为它直接关系到工程的进度、质量和造价,直接关系到项目开发成本的控制问题。三者的关系是盘根结缔的,在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。
(一)工程进度管理
主要是选好施工单位抓好各种工序搭接的总进度计划设计,并有足够的流动资金支持工程的建设。工程实际施工进度要不断与计划进度进行比较,若出现滞后的情况应及时查找原因,制定相应的措施及时赶上,因为相当一部分的建设资金主要由银行借款解决,工期的快慢直接影响到财务成本问题,即直接影响到开发的总成本。同时,工程建设进度也为工程的预售创造条件,工程进度快就可以争取尽早预售,尽快让投入的建设资金回笼,并能确保按预售合同所签订的交楼时间如期交付使用,不会引起各类赔偿、罚款等经济纠纷,影响楼盘声誉及公司的经营业绩。
(二)工程造价管理应形成如下制度及抓好以下几个方面的工作
(1)招标制度。对选择施工单位、采购主要机电设备及建筑原材料实行招标择优的办法。一方面,在招标中应标者必然提供各种优惠条件,达到了压低造价的目的;另一方面,在招标评标过程中能做到货比三家,避免了决策的盲目性。
(2)工程造价实行加系数一次性包干的作法。目前建筑工程造价超预算的情况十分普遍,其原因不外是设计变更、政策性调价、三材市场价格波动。所以只有采用工程预算加系数包干的作法才可以有效控制工程造价,控制建设成本开支,按预算执行。而采取该办法的关键在招标前应认真审图,并充分酝酿确定设备选型及有关建材的档次,其次,在施工中应尽量避免设计变更的情况产生,同时要注意工程质量的跟踪监督。
(3)抓好隐蔽工程的现场签证管理及设计变更的审批,要确保一次性就能得到贯彻实施,抓好隐蔽工程的现场签证管理是防止工程造价增加的一道重要环节。严格设计变更的审批制度,在变更前应充分论证对非变更不可的项目才给予核批。由于工程建设历时较长,在现代科技条件下,建筑材料的新旧更替更为频繁。所以“设计变更是绝对的,设计不变更则是相对的”,重要的是我们如何把好这个关,尽最大努力降低建造费用,为企业争取最大的经济效益。
(三)施工质管理
目前施工质量管理主要由施工队自检、监理公司复检、建设单位核检、政府质量监督机构监督管理四部分组成,这里主要谈前三个部分的管理工作。
(1)施工单位自检:这是质量保障的基础,因为它始终贯穿于项目建设的全过程,所以必须监督施工单位建立健全质量自检管理体系,把质量隐患扼杀在萌芽状态。
(2)监理公司复检:是对施工单位自检的全面监督,社会监理能够站在公平的立场上严把工程质量。值得一提的是,建设单位一定要依据经监理单位认可的工程月进度报表支付工程进度款,这样才能保证社会监理的效力。
(3)建设单位核检:是对施工单位自检及监理公司复检必要补充。很多建设单位认为,请了监理公司以后,工程质量就可以高枕无优。但仅仅只有监理公司监督是不够的,因为建设单位实际参与了质量监督,工程质量才多了一层保障。项目公司的工程部应参与每道工序的质量抽查,做到心中有数。
(4)工地现场及室外总体的建设管理。工地现场应注意防火、防盗、防意外事故,保证施工安全。室外总体应清理整洁做到文明施工。有条件的工地尽量争取与主体结构配合,尽早完成室外总体管线、道路、绿化的施工,为物业的预售及销售营造气氛,争取商机。
四、市场应销管理
市场营销的关键在于把握市场、把握客户,是一门很深的学问。“酒香不怕巷深”的时代已经过去了,因为现在的“香醇美酒”实在太多,所以必须对自己开发的产品作充分的广告宣传。
开发商对所开发物业进行销售包装及广告宣传并非在物业建成之后,对成片开发的项目更是要在征用土地之后就对地盘进行广告宣传,营造气氛,创造一个新的卖点。通常应抓好以下几个方面的工作。
(一)取得土地时的宣传
这时的宣传主要侧重于让准客户们了解在某个地段某房地产开发公司已获批何种用地性质的土地,让准客户们在选择适合自己意愿中地理位置的地盘有个心理准备,并在其购房计划中占有一席之地,形成拭目以待的效果。
(二)建设期的广告宣传
该阶段的广告宣传关键在制造卖点,所以应注意总体规划模型俗称沙盘及样板房的制作,把整个小区的规划蓝图展现给来访的客户,并让客户切身体验建成后住宅的空间感及适用性。同时宜在报纸上大力推广并附上平面图及每套单元房的面积,以供准客户们计议盘算。上述宣传是项目预售的关键,预售成果直接关系到资金的回笼及资金财务成本。该阶段的宣传十分重要。
(三)注重促销手段及付款方式的多样化
应注意找到合适的按揭银行,这是成功售楼的关键因素之一,因为目前单元套房的售价已大超出了普通民众的承受能力。许多市民只有通过银行按揭、每月供楼的方式才能解決购楼资金问题。目前主要采取的付款方式有(1)一次性付款。这种付款方式对发展商最有利,可以尽快回笼资金还贷,所以通常可以给予92-95%的折扣价,鼓励客户一次性付款。(2)银行按揭。有七成十年、八成十年不等,主要看楼市的涨跌情况。(3)发展商分期收款。即客户只要交纳首期楼款(通常为总楼价的20%)就可以入住,然后每月向发展商供楼款,分一年期、两年期、三年期不等,发展商在售价上分期付款的利息(俗称分期费用)。
(四)合理定价
项目开发成本是定价的依据,但是市场行情才是价格最重要的调节因素,如果偏离市场,那么所定的价格在自己看来似乎很低,但却无法被市场所接受,只会造成产品的滞销。所以,在定价时,一定要对市场作充分调查,以低开高走的方式逐步将楼价推向高位营造出该楼盘极具升值潜力的趋势,有利于整个地盘的销售。
(五)巧妙调价
上面谈到了地盘趋热,楼价上调的情况。如果由于楼市总体趋势下滑,并且附近有同类型地盘推出竞争,需要对售价进行下调时也应该采取巧妙手法变相降价,如在保持原售价的基础上赠送空调、冰箱、洗衣机等家电,甚至厨房、卫生间的装修等,或免交部分时段的物业管理费等。这样处理可以避免降价给已购楼者造成心理冲击也可以避免降价对整个地盘造成不良的影响。
五、售后服务管理
房屋成功出售后,售后服务相当重要,房地产项目开发的售后服务主要是物业管理。其关键是提供的服务及巧妙处理客户的各类投诉可安排富有经验的专兼职投诉接待员,创造安全、清洁、舒适的生活环境。对于小区物业管理,开发商可以自己成立物业管理公司,连带管理康乐设施及配套商场、车库的出租。当然也可以委托有经验的物业管理公司承包管理或与之合作管理。不管以何种方式进行管理,其最终目的都是为了提供一种良好的售后服务。到位的物业管理,一定会为后期开发销售树立好口碑,为后期工程的销售工作带来促进作用。物业管理主要体现在收费标准与所提供的服务水平是否相当,如果不相当,必然造成不良后果。
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